I mutui offset sono una particolare tipologia di finanziamento che hanno come requisito fondamentale quello di essere collegati a dei conti correnti, conti deposito o carte conto, dei quali vengono considerate le giacenze medie in relazione ad un determinato periodo di tempo (in genere su base mensile). In questa guida cercheremo di capire come funzionano esattamente, di analizzare le principali tipologie esistenti e di valutare il livello di convenienza.

La principale caratteristica dei mutui offset riguarda l’applicazione del principio di compensazione tra la somma a credito (ovvero che quella richiesta alla banca) e la somma a debito (il denaro che si possiede sul proprio conto). Per accedere a questa particolare tipologia di mutuo bisogna contestualmente aprire un conto corrente presso l’istituto di credito che eroga il finanziamento, solo in questo modo è possibile accedere a tutte le agevolazioni connesse a questa particolare tipologia di mutuo.

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Come funzionano i mutui offset?

Spesso capita che nel momento in cui si decide di accendere un mutuo casa la banca proponga l’apertura di un conto corrente. Si tratta di una politica adottata da molti istituti di credito che tuttavia non impone ai risparmiatori alcun tipo di obbligo. Nel caso dei mutui offset invece si, perché la durata del mutuo e la variazione dell'importo rateale mensile da pagare saranno legate alle somme depositate sull'annesso conto corrente personale.

La banca offre infatti al mutuatario la possibilità di avere una rata mensile più contenuta accettando di sottoscrivere un conto corrente presso lo stesso istituto. Il mutui offset (offset vuol dire appunto compensazione) sono nati in Inghilterra ma hanno cominciato a diffondersi anche in Italia nel corso degli ultimi anni. Con questi mutui è possibile sanare il debito verso la banca in base alla somma depositata sul proprio conto corrente, quindi maggiore sarà la liquidità minori saranno i tassi di interesse applicati.

I mutui offset sono nella maggio parte dei casi a tasso variabile. Questa particolare soluzione potrebbe essere vantaggiosa nel caso di coniugi intestatari di un contratto di mutuo casa e con due conti correnti separati. In questo caso se, ad esempio, la somma da restituire alla banca è di circa 220 mila euro, ma la giacenza totale dei due conti è di 20 mila euro, il debito residuo ammonterà a 200 mila euro.

Quali sono le diverse tipologie di mutui offset?

Sebbene i mutui offset a tasso variabile siano più diffusi soprattutto nel mercato creditizio italiano, è possibile scegliere anche la formula a tasso fisso. Quelli a tasso variabile - più diffusi - sono a loro volta divisi in mutui a tasso variabile indicizzati Euribor e mutui a tasso variabile indicizzati BCE. In entrambi i casi l’ammontare della rata mensile da pagare avrà un importo inferiore rispetto ad un classico tasso variabile a parità dello stesso importo e durata.

I mutui offset convengono?

I mutui offset potrebbero essere una valida alternativa e garantire un risparmio sostanziale nel corso del tempo rispetto alle altre soluzioni di finanziamento. Tuttavia, il livello di “risparmio” è strettamente correlato ad giacenza media  - meglio se particolarmente elevata - e alla certezza di mantenere questa condizione anche negli anni futuri, possibilmente per tutta la durata del finanziamento.

Grazie a questo tipo di mutuo è possibile pagare gli interessi passivi sul finanziamento con gli interessi attivi, ovvero quelli applicati dalla banca quando il cliente versa nuova liquidità sul proprio conto corrente. In questo modo il mutuatario potrà ridurre l’importo della rata versando maggiore liquidità sul suo conte corrente. Gli interessi del mutuo vengono applicati sull'eventuale saldo ottenuto dalla differenza tra la somma erogata dalla banca al mutuatario, e la liquidità depositata dal cliente presso l'istituto.

Di conseguenza la scelta di questa particolare tipologia di mutuo è sconsigliata a tutti coloro che dispongono di una scarsa liquidità sul proprio conto o versano mensilmente somme di denaro ridotte, a coloro che vivono una situazione lavorativa poco stabile e sono esposti al rischio di saltare o ritardare il pagamento delle rate del mutuo. In questi casi è meglio optare per una formula “tradizionale” che dovrà essere sempre adatta alla propria situazione finanziaria, presente e futura.