Mutuo prima casa

Mutuo prima casa: la guida di SuperMoney

Il mutuo prima casa è il prestito ipotecario dedicato a coloro che non sono ancora proprietari di alcun immobile. Il mutuo prima casa, dunque, consente di finanziare l'acquisto di un immobile da utilizzare come abitazione principale e costituisce la tipologia di mutuo più comunemente richiesta dai clienti.

Per prima cosa, è bene stabilire quale cifra richiedere: generalmente la banca, per il mutuo prima casa, copre al massimo l'80% del valore di mercato dell'immobile oggetto di ipoteca, anche se alcuni istituti di credito, a fronte di ulteriori garanzie e interessi maggiori, finanziano fino il 100% dell'importo. Il mutuo prima casa può essere a tasso variabile, fisso o misto. Nel primo caso, il mutuatario sceglie un risparmio immediato, ma accetta il rischio derivante dalle fluttuazioni del tasso di riferimento, che potrebbero far alzare la rata.

I mutui prima casa a tasso fisso, invece, rappresentano un'opzione più sicura; sono scelti da chi non intende correre rischi finanziari per un acquisto così importante,  perché il tasso viene stabilito nel momento di stipula del contratto e, sebbene all'inizio la cifra da pagare sarà maggiore rispetto a quella richiesta dai mutui a tasso variabile, il cliente conoscerà con precisione la rata da corrispondere per tutta la durata del mutuo. 

Nel caso di acquisto della prima casa sono previste una serie di agevolazioni per l’acquirente: l'imposta di registro, o in alternativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta; le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa. Affinché il cliente possa beneficiare delle agevolazioni sul mutuo prima casa, non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari. Lo sconto fiscale è esteso anche per l'acquisto di pertinenze (effettuato anche con atto separato), ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali: C/2 (cantina o soffitta); C/6 (box o posto auto); C/7 (tettoia chiusa o aperta). L'immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano se l'acquirente è cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'AIRE, anagrafe degli italiani residenti all'estero).

Esistono inoltre delle condizioni fiscali agevolate per il mutuo prima casa: i mutuatari possono infatti scaricare dalla dichiarazione dei redditi parte delle spese passive del mutuo. La casa non deve avere caratteristiche di lusso, mentre non è rilevante la categoria catastale; deve essere ubicata nel Comune dove l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall'acquisto, oppure nel Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività; se l'acquirente si è trasferito all'estero per lavoro, l'immobile deve essere situato nel Comune dove ha sede o esercita l'azienda da cui dipende. Durante l'atto di compravendita, l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato; di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa. 

Inoltre, all'atto di accensione del mutuo prima casa, il richiedente dovrà corrispondere delle tasse che variano a seconda del soggetto che effettua la vendita: se il venditore dell'immobile è un privato non soggetto ad Iva, si applica l'imposta di registro pari al 3% invece del 7% sul valore dichiarato, e le imposte ipotecaria e catastale nella quota fissa di 168 euro ciascuna. I clienti che acquistano l'abitazione da un'impresa costruttrice o ristrutturatrice, entro 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori, saranno tenuti a pagare l'Iva ridotta al 4% (invece del 10%) e le imposte di registro, ipotecaria e catastale, in misura fissa pari a 168 euro ciascuna. Qualora la vendita venga effettuata da impresa non costruttrice, oppure costruttrice o ristrutturatrice, e la cessione avvenga dopo 4 anni dall'ultimazione dei lavori, per la compravendita sono dovute l'imposta di registro con aliquota del 3%; le imposte ipotecaria e catastale mantengono il costo di 168 euro ciascuna.

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