Il mutuo è una soluzione di finanziamento dalla durata medio-lunga, finalizzata all'erogazione di importi piuttosto elevati che saranno restituiti attraverso il pagamento di rate, nella maggior parte dei casi, con cadenza mensile. L'iscrizione di un'ipoteca sull'immobile è la forma di garanzia più diffusa, perché in caso di mancato rimborso riconosce alla banca il diritto di prelazione sull'immobile, ovvero la possibilità di espropriare i beni vincolati a garanzia del credito.

Il valore dell'ipoteca è sempre superiore alla somma di denaro concessa, nella maggior parte dei casi tra il 150% e il 200%, e in alcuni casi anche al 300%. Infatti, nell'ipoteca rientrano anche: gli interessi previsti dal contratto; gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate; i premi assicurativi; gli oneri erariali, i tributi, le spese, gli oneri notarili, professionali e tutte le spese che la banca dovrebbe sostenere in caso di ritardi.

In alcuni casi particolari, quando si desidera ricevere una somma ancora più alta è possibile iscrivere un'ipoteca su più immobili oppure su un immobile diverso rispetto a quello per cui è stato richiesto il finanziamento.

Mutuo casa con ipoteca su più immobili

Ma cosa succede se l'ipoteca sulla casa non basta e garantire tutto il capitale più gli interessi? Quando il mutuo richiesto supera il valore dell'immobile da ipotecare, magari perché si ha bisogno di una liquidità aggiuntiva per eseguire lavori di costruzione, ristrutturazione o per l'acquisto di complementi di arredo, una soluzione da valutare consiste nell'estendere la garanzia su altri immobili, propri o di familiari.

In questi casi entra in gioco il Terzo Datore di Ipoteca, un soggetto che offre un bene di sua proprietà come garanzia del mutuo richiesto. Il Datore dell'immobile da ipotecare non è però costretto a diventare anche contraente del debito, tuttavia in caso di mancato pagamento delle rate si esporrà al rischio di perdere l'immobile di sua proprietà diventato oggetto dell'ipoteca.

Acquisto prima casa con ipoteca su altro immobile

Diverso è invece il caso in cui si voglia acquistare un immobile A iscrivendo l'ipoteca solo su un immobile B. In questo caso bisogna specificare che non si tratta di una soluzione facilmente praticabile. La prima criticità riguarda l'aspetto economico/fiscale, ovvero la perdita di tutti i vantaggi e le agevolazioni fiscali previste da un mutuo prima casa. Il mutuo richiesto per comprare l'immobile A, ma con ipoteca sull'immobile B, non sarebbe infatti un finanziamento prima casa, ma rientrerebbe nei cosiddetti mutui liquidità, che offrono di fatto condizioni meno favorevoli.

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Di conseguenza, nel caso in cui l'intenzione sia quella di acquistare la prima casa, meglio non complicarsi la vita e procedere all'iscrizione dell'ipoteca sull'immobile che si desidera acquistare con il mutuo ottenuto dalla banca.