Le spese notarili rientrano nella lista dei costi che bisogna affrontare quando si decide di acquistare casa. La presenza del notaio per gli atti di compravendita degli immobili rappresenta una condizione necessaria per verificare il diritto di proprietà dell'immobile - che con la compravendita sarà trasferito al nuovo acquirente - e la completa titolarità del venditore. Di fatto è proprio alla presenza del notaio che si compie l'acquisto concreto dell'immobile.

Da leggere: Quanto costa aprire un mutuo prima casa?

 

Quali sono i compiti del notaio?

In qualità di Pubblico Ufficiale della Repubblica Italiana, il notaio ha il compito di verificare che l'immobile da acquistare sia libero da ipoteche o da altri vincoli che possono ostacolare l'iscrizione ipotecaria della banca. Infatti, se l'acquisto dell'immobile prevede la sottoscrizione di un mutuo, l'iscrizione dell'ipoteca rappresenterà una condizione indispensabile per l'erogazione della cifra richiesta.

Per questa ragione il notaio dovrà effettuare le verifiche preliminari, indagando negli ultimi 20 anni del passato giuridico dell'immobile e dei suoi proprietari. Dovrà quindi accedere ai registri immobiliari per verificare che l'immobile sia stato accatastato correttamente e non ci siano abusi edilizi. In un caso di compravendita immobiliare di media difficoltà, un notaio dovrà:

•analizzare le più ricorrenti questioni legali: comunione o separazione dei beni, conseguenze per la futura eredità, suddivisione delle proprietà e usufrutto, esistenza di servitù, parti condominiali, etc;

•analizzare anche le questioni fiscali: ad esempio le agevolazioni per l'acquisto di una prima casa o le plusvalenze in caso di rivendita;

•analizzare le questioni urbanistiche: controllare tutta la documentazione edilizia e urbanistica e l'eventuale presenza di vincoli;

Fatto questo si potrà passare alla preparazione dell'atto di compravendita e all'atto di mutuo.

Quali sono i costi previsti per l'atto di compravendita e l'atto di mutuo?

I costi previsti per la preparazione dell'atto di compravendita e dell'atto di mutuo saranno proporzionali al prezzo dell'immobile e al valore dell'ipoteca iscritta a garanzia del mutuo, normalmente pari al doppio dell'importo di mutuo richiesto. Quindi più alto sarà il prezzo dell'immobile e l'importo del mutuo, più elevate saranno le sperse notarili. A questo bisognerà poi aggiungere le imposte per la compravendita della casa: imposta di registro, imposta catastale, imposta ipotecaria e l'IVA.

Costo del notaio: esempio di una compravendita

Essendo il costo del notaio una somma calcolata a partire dal valore dell'immobile, simuliamo una compravendita tra privati per farci un'idea più chiara di quanto si potrebbe spendere. Facciamo, quindi, l'esempio dell'acquisto di una prima casa del valore catastale di 80.000€, che viene venduta a un prezzo di 275.000€.

Nel nostro caso, il costo del notaio ammonterebbe a 2.558,95€, circa lo 0,93% del prezzo dell'immobile. Ma dal gennaio 2006 è possibile utilizzare il cosiddetto sistema prezzo-valore e regolare fiscalmente la compravendita al valore catastale, ovvero indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell'atto. In questo modo, il costo del notaio verrebbe ridotto del 30%, scendendo a 1.791,30€.

Oltre al salario del notaio, dovrai versare ulteriori 3.201,50€ che verranno girati allo Stato attraverso imposte e tasse, per un totale di 6.272,24€. Per le compravendite mediate dall’intervento di un’agenzia immobiliare, bisognerà anche considerare le spese di agenzia, che mediamente si aggirano sul 3-6% del valore dell’immobile.