Quando si firma un contratto di mutuo prima casa, non sempre si sta attenti a tutte le clausole che lo compongono. Infatti, la burocrazia è molta e i contratti sono lunghi e molto complicati. In questo modo, però, si rischia di pensare di aver stipulato un mutuo prima casa molto conveniente, per poi incorrere in problemi o penali che erano nascosti nel contratto e di cui non ti sei accorto. Proprio per evitare questi imprevisti, sarebbe bene leggere con attenzione tutto il contratto, oppure concentrarsi su quelle clausole in cui c'è maggiore possibilità di trovare nascosti tranelli o pericoli nel mutuo. Vediamo quali sono.
Pericoli nel mutuo: la clausola di inadempimento
Uno dei principali pericoli nel mutuo si cela nella cosiddetta clausola di inadempimento, una novità introdotta dall'ultima legge sulle banche, che permette all'istituto di credito di vendere la tua casa se non paghi consecutivamente 18 rate di rimborso. Il tutto, senza passare da tribunali o giudici, ma in maniera diretta. La stessa legge prevede che la clausola sia scritta in maniera evidente e chiara e che tu venga affiancato da un consulente indipendente che ti spieghi il contratto e risponda alle tue domande.
Ciò non toglie che potresti trovarti a richiedere il mutuo presso un istituto scorretto, che può utilizzare apposta un linguaggio oscuro e assegnarti un consulente sul suo libro paga. Quindi, sappi che la clausola di inadempimento non è obbligatoria, che la sua presenza non può essere posta come condizione per accettare la tua domanda di mutuo e che non può presentare oneri aggiuntivi, come penali o commissioni. Infatti, nel caso tu l'accettassi e la banca vendesse la casa, qualunque sia la cifra che ne ricava, deve ritenere il tuo debito cancellato. Non solo, se guadagnasse una cifra maggiore dell'importo del mutuo, allora dovrebbe versarti la differenza. Quindi, attenzione anche alla valutazione dell'immobile: la nuova norma prevede che il valore della casa messa in vendita dalla banca sia effettuata da un perito indipendente.
Pericoli nel mutuo: l'estinzione anticipata
Devi sapere che quando stipuli un mutuo è tuo diritto avere la possibilità di estinguerlo anticipatamente versando ciò che manca tutto in una volta. Questa operazione non dev'essere ostacolata in nessun modo, tantomeno dalla presenza di penali a tuo carico. Quindi, quando leggi il contratto di mutuo fai molta attenzione all'estinzione anticipata e controlla molto bene che la presenza di penali non sia mascherata sotto nomi differenti, come "commissioni" o "spese".
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Pericoli nel mutuo: il valore massimo finanziabile
Per legge il valore massimo finanziabile da un mutuo non può superare l'80% del prezzo dell'immobile. Questo significa che la banca non può darvi più di 80.000€, per esempio, se il valore della casa è di 100.000€. Un mutuo può finanziare più dell'80% solo in presenza di determinate garanzie aggiuntive come fideiussioni bancarie, assicurative, fideiussione di consorzi, cessioni di crediti pubblici, etc.
Nonostante ciò, capita che la banca chieda al suo perito immobiliare di gonfiare appositamente la valutazione del tuo immobile per poterti accordare lo stesso il mutuo. Continuando lo stesso esempio di prima: per una casa da 100.000€ non può finanziare più di 80.000€, ma se dichiara un valore di 125.000€ allora potrà accordarti un mutuo da 100.000€ obbligandoti a restituire una cifra più alta.
Se ciò accade, anche con la tua consapevolezza e complicità, devi sapere che il mutuo va ritenuto nullo. In questo caso puoi far valere l'illegittimità del contratto ed evitare la restituzione delle somme in eccesso.
Pericoli nel mutuo: il tasso minimo
Per finire, devi sempre controllare il valore dei tassi d'interesse. Infatti, le banche non possono applicare una soglia minima per i tassi di riferimento: questi, infatti, possono anche scendere in negativo. Ciononostante molti istituti lo fanno ed è dovuta intervenire la Banca d'Italia, invitando tutti a una maggiore trasparenza e correttezza.
In particolare, gli istituti non possono applicare clausole di cosiddetto "tasso minimo" ("floor clause") non pubblicizzate e non incluse nella pertinente documentazione di trasparenza e nella modulistica contrattuale. Se dovessi trovarti in questa situazione, puoi rivolgerti all'arbitro bancario finanziario, non prima di aver inviato tramite raccomandata A/R un reclamo scritto alla tua banca.