Il mutuo Offset nasce in Gran Bretagna nel 1998, e viene introdotto in Italia quattro anni fa dal Gruppo Banco Popolare di Verona che lanciò "Mutuo Alberto", pubblicizzandolo con l'immagine di Albert Einstein per sottolinearne "la genialità" del prodotto, che però non ebbe successo. Poco dopo il Gruppo BPU, oggi UBI, lanciò il mutuo offset Twin, con uguale esito.
Da qualche mese però si sta molto parlando dei cosiddetti mutui offset, grazie alle proposte recenti di due delle principali banche online: IWBank e CheBanca.
Di cosa si tratta? La caratteristica principale è l'abbinamento al finanziamento di un conto corrente. Il prodotto consente ai mutuatari di bilanciare gli interessi passivi sul mutuo con quelli attivi sul conto. In sintesi più soldi uno ha sul proprio conto corrente e meno dovrà pagare per il mutuo.
Con il mutuo offset il tasso di interesse sul mutuo e sul conto corrente corrispondono e si equilibrano, esistono due metodologie di funzionamento differenti:
- Vengono applicati gli interessi unicamente sul saldo residuo del finanziamento rimasto dopo aver detratto il saldo del conto corrente. Esemplifichiamo: Supponiamo di avere 100 mila euro di debito residuo e un saldo sul conto pari a 10 mila, con interessi sul mutuo pari a 5%. Il mutuatario dovrà pagare gli interessi solo su 90 mila euro, risparmiando così 500 euro (ossia il 5% di 10 mila).
- Nel secondo caso vengono meno le compensazioni tra gli interessi, ma ad ogni prodotto viene applicata la ritenuta fiscale del 27% e gli interessi sul conto sono portati in detrazione degli interessi del finanziamento. Esemplificando: su 100 mila euro di debito si pagheranno 5000 euro di interessi sul mutuo e si riceveranno sul conto 500 euro che tassati al 27% risulteranno netti pari a 365.
Sembrerebbe quindi più conveniente la prima metodologia, ma il vantaggio della seconda e che si possono detrarre più interessi del mutuo, pari al 19% (detrazione fiscale), partendo da una cifra iniziale maggiore. Nel primo caso le detrazioni saranno su 4500 (855 euro), nel secondo su 5000 (950). Confrontando i risparmi totali nel primo caso si accantonano (855+500=1355), nel secondo caso (950+365=1315). Le due metodologie, a conti fatti, praticamente si equivalgono.
Il tasso sul conto corrente corrisponde a quello del mutuo fino al pareggiamento dell'importo del debito residuo del mutuo e fino all'estinzione del finanziamento. In caso di disponibilità sul conto corrente maggiore rispetto al debito residuo del mutuo, alla differenza verrà applicato il tasso d'interesse normale del conto.
Solitamente il mutuo Offset è in abbinamento al tasso variabile, solo IwBank consente di abbinarlo anche ad un tasso fisso. CheBanca invece ha il vantaggio di permettere di abbinare più di un conto corrente per permettere ad esempio a marito e moglie di compensare entrambi gli interessi del mutuo. Si possono abbinare fino a 5 conti, sia il normale conto corrente sia il conto tascabile.
Sicuramente IWBank e CheBanca hanno saputo rilanciare questo prodotto al momento opportuno, in cui vi è una situazione di crisi nei mercati immobiliari, meno prestiti elargiti e meno compravendite. Probabilmente i mutui Offset, prima ignoti ai più, potranno trovare la giusta considerazione nel panorama economico attuale.