Ora fare prospettive in campo economico oltre 6 mesi e in campo immobiliare o in quello dei mutui oltre i 3 anni è praticamente impossibile. Notate bene che quando si parla di ripresa economica o del mercato immobiliare, in genere usano questi lassi temporali per azzardare ipotesi di miglioramenti. Un modo per illudere gli speranzosi, ma in pratica un ammissione di impossibilità a dare una visione del quadro economico. È come dire:"Guardate che per i prossimi 6 mesi le cose andranno male, forse tra 6 mesi miglioreranno". Ma forse le cose dopo sei mesi potrebbero anche continuare ad andare male.
Analizzando ora la situazione del mercato immobiliare in Italia e del sistema bancario non vedo particolari problemi. In primis il nostro problema di debito pubblico è in mano agli italiani. In aggiunta la maggioranza della popolazione è proprietaria di almeno una casa e non ha spesso necessità di vendita di immobili per problemi economici.
Ecco quindi la situazione di stallo del mercato immobiliare in cui molti non vendono, preferendo rimanere su posizioni ormai vecchie di almeno un paio di anni. A questo si aggiunge una minor facilità rispetto a qualche anno fa ad ottenere mutui ed ecco che si spiega una difficoltà di incontro tra domanda ed offerta.
Ritengo comunque che in futuro queste posizioni tenderanno ad avvicinarsi in quanto quello che sta succedendo è solo una normalizzazione del mercato. I prezzi degli immobili infatti erano decisamente sproporzionati al reddito medio, in pratica un dirigente poteva permettersi una casa da operaio. Questo era possibile sia per il mito "casa" inculcato nella mente degli italiani, sia per i finanziamenti fino e oltre il 100% del valore dell'immobile.
Questa facilità non si era mai vista e forse non si vedrà più per decenni. In pratica ci si indebitava a vita per piccole soluzioni abitative. In passato ricordo che i mutui erano concessi non con difficoltà, ma certamente con valutazione molto più serie, per importi pari a circa il 50% del valore dell'immobile.
Tutto ciò ha quindi permesso l'esplosione dei prezzi che, se non sono crollati ancora come in altri paesi, è solo dovuto al fatto appunto che le nostre famiglie sono meno indebitate rispetto a quelle di altri paesi e che la casa è quasi per sempre da noi un "must". All'estero infatti spesso essendo meno legati alla propria terra si è più disposti a spostarsi anche frequentemente per lavoro e quindi è vincolante possedere una casa. Mediamente infatti ha senso acquistare un immobile se si ha di fronte un periodo di permanenza di almeno 7/8 anni, altrimenti non si recuperano le spese di acquisto e intermediazione.
Prevedo quindi in Italia un lento riallineamento dei valori di mercato degli immobili fino a ritornare a quelli pre-euro del 2001 (un calo dal 2 al 5 per cento annuo a seconda dei casi senza considerare l'inflazione), e nel contempo una ripresa delle compravendite trainate dal progressivo miglioramento dell'economia e dall'allentamento da parte delle banche sul freno al credito. Tutto ciò per almeno un paio di anni ancora, dopo subentrerà forse solo un mantenimento dei prezzi eroso solo dall'inflazione.
Inoltre stiamo tornando a livelli di tassi di interesse chiesti sui mutui a valori più bassi rispetto a quelli di qualche mese fa e questo fa ben sperare. Un ulteriore colpo al mercato potrebbe però venire dal governo grazie all'IMU (molti ancora non hanno capito quanto andranno a pagare a dicembre) e dalla rivalutazione catastale legata non ad un semplice 60% ma al reale valore di mercato. In questo ultimo caso si che ne vedremo delle belle.
Il mio consiglio per chi deve comprare casa è aspettare ancora il nuovo anno, poi se è una necessità primaria comprate pure anche perché sarà la vostra abitazione principale, altrimenti rimandate ancora l'acquisto come investimento, mettete soldi da parte per pagare quanto più possibile in contanti, anche perché sarà sempre meno conveniente il mutuo a causa anche delle detrazioni che sono state abbassate di mille euro.