Mutui: trova la soluzione di finanziamento più conveniente

Estinzione anticipata mutuo

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Estinzione anticipata del mutuo: la guida di SuperMoney

Quando si accende un mutuo prima casa in banca per ottenere la liquidità necessaria all’acquisto, ristrutturazione o costruzione di una proprietà abitativa, la banca stabilisce una data entro la quale il mutuatario dovrà estinguere il finanziamento. Entro tale scadenza, l’intestatario del mutuo dovrà quindi restituire la quota capitale (e la quota di interessi) che ha ricevuto in prestito dall’istituto creditizio.

I tempi di restituzione del debito possono arrivare ad avere una durata piuttosto lunga, anche di 30 anni. A volte capita però che durante questi anni il mutuatario riesca ad ottenere una liquidità sufficiente per estinguere anticipatamente il finanziamento. In questi casi, siamo in presenza della cosiddetta estinzione anticipata del mutuo.

Se anche tu hai un finanziamento in corso e ti trovi ad avere un capitale tale da poter richiedere la chiusura anticipata del mutuo, in questa guida di SuperMoney ti spiegheremo come estinguere un mutuo in anticipo, ma non solo.

Distingueremo due forme di abbattimento del mutuo, ovvero l’estinzione anticipata parziale e l’estinzione anticipata totale per poi illustrarti come effettuare il calcolo dell’estinzione anticipata. Fatto questo, prenderemo in esame i documenti necessari e la procedura da seguire per richiedere la chiusura anticipata alla propria banca. Infine, ti spiegheremo quando è conveniente richiedere l’estinzione anticipata del finanziamento e quali sono le penali previste per l’estinzione del mutuo prima della sua naturale scadenza.

 

 

 

Estinzione anticipata parziale

Il primo passo per capire come funziona l’estinzione del mutuo in anticipo è quello di distinguere tra due tipologie di abbattimento del mutuo: l’estinzione anticipata parziale e l’estinzione anticipata totale. Occupiamoci subito della prima forma di chiusura anticipata.

Come funziona l’estinzione anticipata parziale?

L’estinzione parziale del mutuo è quell’operazione che ti permette di versare all’istituto bancario una somma extra rispetto all’importo della rata del mutuo. Tale capitale viene sottratto dal debito residuo e permette al mutuatario di ridurre la rata del finanziamento o, in alternativa, di mantenere la rateazione invariata andando invece ad accorciare la durata del rimborso.

Come cambia quindi il calcolo rata del mutuo in caso di estinzione parziale del mutuo? Due sono quindi le soluzioni possibili se decidi di estinguere parzialmente il tuo mutuo: diminuire l’importo delle rate mantenendo uguale il piano di ammortamento oppure diminuire la durata del rimborso mantenendo uguale l’importo della rata.

In caso di restituzione parziale del finanziamento la banca dovrà ricalcolare il piano di ammortamento sulla base della somma ricevuta per l’estinzione. A questo proposito, è importante sapere che l’istituto bancario può agire sulla quota capitale o sulla quota di interessi andando così a modificare le caratteristiche del finanziamento. Per capire se conviene l’estinzione parziale del mutuo è quindi importante verificare che le nuove condizioni legate al piano di rimborso siano ancora vantaggiose.

Tieni inoltre presente che generalmente gli istituti creditizi non pongono limiti sul numero di estinzioni parziali: è possibile farne quante ne vuoi. Tuttavia alcune banche prevedono invece un limite sulla tranche minima di rimborso.

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Estinzione anticipata totale

Altra cosa è invece l’estinzione totale del mutuo che prevede il rimborso del debito residuo in un’unica soluzione prima della naturale scadenza del finanziamento. L’estinzione completa permette quindi al mutuatario di chiudere a tutti gli effetti il contratto del mutuo restituendo così alla banca la quota capitale e gli interessi in arretrato.

L’estinzione completa del mutuo è sicuramente una soluzione vantaggiosa per chi dispone di una liquidità tale da permettergli di saldare in un’unica quota il versamento.

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Calcolo estinzione anticipata mutui

Fatta chiarezza sulla distinzione tra restituzione parziale e totale del mutuo, prima di richiedere la chiusura anticipata è importante capire come si calcola l’estinzione anticipata mutui. Se, ad esempio, devi effettuare un calcolo estinzione mutuo prima casa, devi sapere che esistono due soluzioni per svolgere questa operazione. Puoi optare per il calcolo manuale o per il calcolo automatico.

Se sei interessato ad effettuare il calcolo manuale della nuova rata ti basterà seguire la seguente formula per calcolare la nuova rata (NR) in seguito all’estinzione parziale del mutuo:

NR = (RM / CR) x (CR – SR)

dove “RM” indica l’importo della rata mensile del finanziamento, “CR” il capitale residuo che deve essere ancora restituito alla banca ed “SR” la somma da restituire in anticipo. In alternativa al calcolo “fai da te”, è possibile utilizzare uno dei numerosi tool per il calcolo automatico utilizzabili gratuitamente sul web.

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Come estinguere un mutuo in anticipo

Fatta chiarezza su cosa si intenda per estinzione anticipata del mutuo (parziale o totale), passiamo ora a capire come si effettua nella pratica una chiusura anticipata di finanziamento e qual è la procedura da seguire affinché l’operazione vada a buon fine.

Innanzitutto, devi sapere che la Legge Bersani approvata nel 2007 ha permesso di semplificare le procedure di cancellazione dell’ipoteca sulla casa introducendo la cosiddetta cancellazione automatica. Questo fa sì che al momento dell’estinzione del mutuo la garanzia ipotecaria venga automaticamente cancellata.

Per richiedere l’abbattimento del mutuo, la prima cosa da fare è quella di depositare presso la banca in cui hai acceso il finanziamento un atto notorio o una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. Attraverso questo documento il mutuatario attesta il possesso dei requisiti necessari affinché la chiusura anticipata possa avere luogo.

Una volta avviata la pratica per la richiesta di estinzione completa del mutuo, spetterà all’istituto creditizio verificare le reali capacità di rimborso del debitore e controllare l’operazione avviata. Dopo essersi accertato su questo aspetto e dopo aver incassato l’importo residuo del debito, provvederà a rilasciare la documentazione relativa alla chiusura del contratto.Tale documento dovrà essere rilasciato entro 30 giorni dalla conclusione dell’operazione di estinzione totale del mutuo.

Inoltre ti ricordiamo che, affinché la procedura vada a buon fine, dovrai ricordarti di corrispondere alla banca i cosiddetti dietimi giornalieri, ovvero gli interessi maturati nel periodo che intercorre tra il pagamento dell’ultima rata e il giorno in cui avviene l’estinzione del finanziamento.

Quando si può chiedere l’estinzione anticipata del mutuo?

Se sei interessato a chiudere in anticipo il tuo finanziamento e ti stai chiedendo dopo quanto tempo si può chiedere l’estinzione anticipata del mutuo, la risposta è sempre. Come precisa l’art. 40, comma 1 del Testo Unico Bancario, “i debitori hanno facoltà di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito, corrispondendo alla banca esclusivamente un compenso onnicomprensivo per l’estinzione contrattualmente stabilito”.

Tuttavia, è bene segnalare che alcuni istituti bancari concedono l’estinzione anticipata al mutuatario solo se sono passati almeno 18 mesi dall’accensione del mutuo. Tale condizione, se presente, deve essere sempre segnalata in veste di clausola nel contratto del mutuo, anche se la sua legittimità resta comunque discutibile, poiché in disaccordo con la normativa di legge.

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Quando conviene l’estinzione anticipata del finanziamento?

Se sei venuto in possesso di una liquidità sufficiente a sanare il debito alla banca in un’unica soluzione, l’estinzione anticipata può rappresentare una buona soluzione per liberarsi una volta per tutte dall’oneroso impegno economico legato al pagamento delle rate del mutuo. Tuttavia, in determinate circostanze la chiusura anticipata potrebbe rivelarsi meno conveniente di quanto immagini.

Il fattore convenienza è infatti ampiamente influenzato dall’importo della rimanente quota di interessi da restituire. Spieghiamoci meglio. Come forse già saprai, in Italia la maggior parte dei finanziamenti si basa sul cosiddetto piano di ammortamento alla francese. Questa formula prevede che durante il primo “periodo di vita” del mutuo, l’importo della rata del mutuo sia prevalentemente costituito dalla quota interessi, ovvero dall’importo relativo al guadagno vero e proprio della banca sul mutuo.

Con il passare degli anni, invece, il rapporto va progressivamente ad invertirsi fino a quando la rata sarà costituita solo dalla quota capitale, cioè quella relativa all’importo richiesto dal mutuatario. Questo significa che l’estinzione anticipata conviene soprattutto se il mutuo è ancora “giovane” e si ha ancora una quota di interessi alta da corrispondere alla banca. Viceversa, con il passare del tempo la convenienza tenderà a diminuire fino a diventare praticamente nulla verso la fine del contratto.

Vi è poi un altro elemento determinante in materia di convenienza e chiusura anticipata del mutuo, ovvero la presenza o meno delle penali sul mutuo per estinzione anticipata. Vediamo nel prossimo paragrafo di che cosa si tratta.

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Penali mutuo per estinzione anticipata

Come anticipato, il Ddl Bersani (decreto n. 7/2007, convertito nella legge n. 40/2007) ha apportato alcune modifiche in merito alle norme sull’estinzione anticipata dei mutui. Tra le novità introdotte da questa legge vi è anche quella che le banche non possono più richiedere alcuna penale al cliente che voglia rimborsare il mutuo prima della naturale scadenza del contratto. Tale condizione riguarda in particolare i finanziamenti richiesti da persone fisiche per acquisto o ristrutturazione di una proprietà immobiliare da adibire ad abitazione.

Lo stesso Ddl ha inoltre stabilito un limite massimo relativo alle penali di estinzione per i contratti di mutuo stipulati fino al 2 aprile 2007 dedicati all’acquisto o alla ristrutturazione di un’abitazione da adibire ad attività economica/commerciale.

Se il mutuatario ha stipulato il mutuo dal 2 febbraio 2007 in avanti e desidera rimborsarlo in anticipo, egli non dovrà farsi carico di alcuna penale. Se il contratto prevede delle clausole che includono il pagamento di un sovrapprezzo a favore della banca, grazie al decreto Bersani, le stesse sono da considerarsi nulle. Nel caso di sottoscrizione mutuo prima del 2 febbraio 2007, l’intestatario del finanziamento dovrà corrispondere una penale.

Il limite massimo delle penali, stabilito da un accordo tra l'Associazione Bancaria Italiana (ABI) e le associazioni dei consumatori, viene calcolato in base al capitale ancora da restituire e varia in base al tipo di mutuo (mutui a tasso fisso, mutui a tasso variabile o mutui a tasso misto), alla data in cui è stato stipulato e alla data data di scadenza del contratto.

Per quanto riguarda i finanzimenti a tasso variabile, la penale varia in base al momento in cui si procede all’estinzione:

  • Penale dello 0,5% sul capitale residuo se procedi all’abbattimento del mutuo prima del terz’ultimo anno di “vita” del mutuo;
  • Penale dello 0,2% sul capitale residuo se procedi alla chiusura del mutuo durante il terz’ultimo anno di “vita” del mutuo;
  • Nessuna penale sul capitale residuo se procedi all’estinzione anticipata durante gli ultimi due anni.

Per quanto riguarda i mutui a tasso fisso se stipulati fino al 31 dicembre 2000, si basano sui medesimi criteri appena illustrati per i mutui a tasso variabile. Per tutti i finanziamenti stipulati a partire dal 1 gennaio 2000 sono previste le seguenti penali:

  • Penale dell’1,9% sul capitale residuo in caso di chiusura anticipata durante la prima metà del mutuo;
  • Penale dell’1,5% sul capitale residuo in caso di abbattimento mutuo dalla metà del rimborso al quart’ultimo anno del finanziamento;
  • Penale dello 0,2% sul capitale in caso di estinzione anticipata durante il terz’ultimo anno;
  • Nessuna penale sul capitale residuo se procedi alla chiusura del mutuo negli ultimi due anni.

In presenza di mutui a tasso misto valgono le penali relative ai finanziamenti a tasso variabile se al momento dell’estinzione anticipata è in corso il piano di ammortamento a tasso variabile. Viceversa, se al momento della chiusura anticipata è presente un ammortamento a tasso fisso varranno le limitazioni previste per i finanziamenti a tasso fisso.

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