Come ottenere un mutuo anche in tempo di crisi - Video Guida

Andrea Manfredi, amministratore delegato di Supermoney, spiega su ClassTv CNBC come ottenere un mutuo dagli istituti di credito nonostante la crisi economica attuale.

Andrea Manfredi parla di mutui a Class Tv - Testo integrale

E qual è uno dei capitoli più importante che riguarda il risparmio e gli investimenti in generale? Il mutuo. Oggi ne parleremo con Andrea Manfredi, amministratore delegato di SuperMoney, il portale di confronto autorizzato anche dall’Agcom. Ben trovato, buongiorno Andrea. Allora, subito, come facciamo ad ottenere un mutuo? Lo chiediamo a SuperMoney?
Il mutuo va chiesto alle banche. Ottenere un mutuo è difficile, perché oggi le banche hanno meno soldi e i soldi che hanno li prestano con molta più attenzione.

Già prima le garanzie richieste per un mutuo o comunque un prestito significativo erano tante, adesso con la crisi economica sono ancora di più, vero?
Sono di più, sono importanti. La garanzia tipica richiesta è l’ipoteca sulla casa che viene acquistata, però questa è una garanzia di base. In realtà non è questo a farci avere o non avere il mutuo. Per avere un mutuo oggi è molto importante avere la certezza del reddito, il monotono posto fisso.

Ecco, dobbiamo essere monotoni.
Questa è la cosa più importante, così come è importante se uno non ha questa possibilità, di avere o qualcuno che presta garanzia per lui o altri beni.

Quindi ipotecare un’altra abitazione può funzionare?
No, questo non può funzionare tipicamente, perché la banca, l’istituto che dà i soldi non è tanto interessata a garanzie immobiliari perché sono difficili da dismettere. E’ interessata al fatto che la persona che deve rimborsare il mutuo abbia soldi, la liquidità mese per mese per pagare la rata. Quindi ci vuole o un reddito dimostrabile, certo per qualche anno, per qualche periodo di tempo, oppure un’altra persona che dica: “Ok, se Andrea non paga il mutuo, ci penso io, lo pago io per lui”.

In effetti i genitori lo fanno.
Il tipico genitore, il fratello, il cugino, una persona garante.

Esistono tanti tipi di mutui, non è uno solo, vero?
Esistono tanti tipi di mutuo ed è molto importante per ognuno scegliere il mutuo più adatto alle proprie esigenze finanziarie. Ci sono tre macrotipi di mutuo presenti sul mercato: i mutui a tasso fisso, i mutui a tasso variabile e i cosiddetti mutui s.v.u.b. I mutui s.v.u.b. sono mutui che ti permettono di cambiare dal fisso al variabile con una certa flessibilità. Cos’è il mutuo a tasso variabile? Il mutuo a tasso variabile è un mutuo dove il costo del denaro, quindi il tasso di interesse può cambiare e cambiando cambia anche l’importo della rata che ogni mese dobbiamo restituire alla banca. Il mutuo tasso fisso, invece, è un mutuo dove si sa che per i prossimi 20-25-30 anni la rata sarà sempre fissa. Fra i mutui a tasso variabile ce ne sono alcuni che si stanno evolvendo nell’ultimo periodo e possono essere interessanti e sono i mutui sempre variabili, ma a rata costante, quindi se cambia il costo del denaro, cambia la lunghezza del mutuo, oppure mutui con CAP dove c’è un tetto sopra il quale la rata in ogni caso non può salire, quindi una sorta di limitazione e i cosiddetti mutui offset. I mutui offset sono i mutui collegati a un conto corrente, quindi io faccio un mutuo, ma accendo anche un conto corrente. Se io metto dei soldi su questo conto corrente, i soldi che metto in questo conto vengono remunerati allo stesso tasso del mutuo, quindi di fatto è come se il mutuo che ho, se ho 100 mila euro di mutuo e 10 mila euro di soldi sul conto corrente, in realtà gli interessi vengono calcolati sui 90 mila euro. Questa è una formula mutuata dal modello anglosassone ancora poco praticata in Italia, ma molto anglosassone, infatti una delle cose che io mi sentirei di suggerire, chi è oggi alla ricerca di un mutuo con tutte le difficoltà valuti bene questa formula perché gli permette di mantenere soldi in tasca.

Questa è una vera e propria notizia, una vera e propria novità almeno per molti. Io stesso non la conoscevo. Quindi ipotizzando di avere un mutuo di 100 mila euro e questo conto corrente con 100 mila euro, praticamente non paghiamo interessi.
Non paghiamo interessi esattamente.

Questo però lo deve concedere la banca?
Questo lo deve concedere la banca. Per la banca è abbastanza conveniente, perché in ogni caso vuol dire avere liquidità fresca sul conto corrente e portata poi tipicamente da un nuovo cliente, se lo prende per il mutuo, che va a togliere molto rischio all’operazione finanziaria della banca.

Quindi tende comunque a darlo facilmente?
Tende a darlo facilmente. Quando ha questo prodotto, questa fattispecie tende a darlo facilmente e volentieri. E’ anche un modo per selezionare positivamente la clientela. Se tu hai 10 mila euro da lasciare sul conto in ogni caso hai una storia finanziaria probabilmente o comunque un pregresso di lavoro che ti permette di avere dei risparmi. Quindi è conveniente sia per la banca, sia anche molto per il mutuatario.

E sostenzialmente ci abbatte un po’ la rata. Ma questo tipo di mutuo si può fare sia con tasso fisso che variabile?
No, questo è un tipo di mutuo tipicamente legato al tasso variabile. C’è una domanda che ricorre molto frequentemente: ma è meglio il tasso fisso o il tasso variabile? Poi in realtà una risposta c’è, non è che non c’è. La risposta è: se la persona, se Andrea ha risorse finanziare o una posizione lavorativa tale da poter fronteggiare un aumento anche significativo della rata (quando dico significativo intendo +30%  in questo orizzonte, +30, +40%) è meglio il tasso variabile. E’ meglio il tasso variabile perché costa di meno. Il tasso fisso diventa invece più indicato per quelle persone con difficoltà a sopportare incrementi anche minimi della rata e quindi per pianificare bene le proprie spese, devo avere la certezza di quanto si trovano a pagare il 28, il 29 o il 30 di ogni mese. Questa è una differenza molto importante perché in realtà il costo del rischio non è che in un caso c’è, in un altro non c’è, il costo del rischio c’è sempre, da una parte se lo accolla direttamente l’individuo che fa il mutuo, dall’altro se lo accolla la banca e quando la banca se lo accolla lo fa pagare.

La banca se ne accolla pochi di rischi, mi verrebbe da dire, con tutte le garanzie che chiede.
Se ne accolla pochi e questo è il limite del tasso fisso. Il limite del tasso fisso è che per avere la garanzia di pagare sempre la stessa rata, lo spread, quindi quello che la banca chiede indietro in termini di soldi è una quantità molto importante.

Però ecco, secondo il mercato, stando adesso alla situazione del mercato, sarebbe meglio preferire un variabile, sempre che ci sia la possibilità di far fronte a oscillazioni.
Assolutamente sì. Ricollegandoci alla prima domanda, in un momento di mercato comunque molto difficile, c’è da pensare che a gennaio del 2012 i mutui rispetto a gennaio del 2011 sono calati della metà, quindi abbiamo avuto una contrazione delle erogazioni molto importante. E questo anche per dare un messaggio. Il messaggio è: se in questo periodo vi è stata rifiutata l’erogazione del mutuo non siete persone che non potranno mai avere un mutuo. C’è una situazione contingente da circa 4-6 mesi molto importante. Potrebbe essere una buona soluzione quella di aspettare semplicemente due, tre mesi e proporre ulteriormente la domanda. In questo anche noi offriamo un servizio che aiuta molto perché cerchiamo fra le varie banche quella che a un certo punto capisce la situazione specifica della persona e concede il mutuo. Questo in questo momento è molto importante perché gli istituti con i costi più vantaggiosi in questo momento, i prezzi più vantaggiosi, spesso non erogano e quindi bisogna andare a trovare altre soluzioni di mercato per far avere dei soldi a profili di clientela comunque buoni, che un anno fa non avrebbero avuto alcun problema ad ottenere il mutuo, ma oggi per la situazione ne soffrono e ne risentono.

Ecco è possibile che chi chiede un mutuo oggi per sopperire alla situazione instabile finanziaria debba spendere qualcosina in più?
Un pochino di più.

E’ possibile. Se non si è proprio nel top dei profili che la banca va cercando.
Assolutamente. Questo però può non essere un problema.

Possiamo trasformarlo in un’occasione?
Possiamo trasformarlo in un’occasione o quanto meno possiamo depotenziare qualche rischio. Questo perché? Perché in ogni caso i mutui si possono rinegoziare. Quindi si può oggi accedere a questa forma di finanziamento pagando un poco di più e fra 6, 12, 18 mesi rinegoziare una rata più bassa.

Ovvero?
Come si fa a rinegoziare una rata più bassa? Ci sono sostanzialmente tre modalità: la rinegoziazione diretta a quella banca, quindi io non cambio banca, semplicemente vado dal mio gestore e gli dico: “è cambiato il mercato, non mi fai più il 3% di interessi, ma mi fai il 2%”, si negozia, si fa una scrittura privata e si va avanti. Se la banca dicesse: “no, non voglio in nessun modo rinegoziare il tuo contratto, si può utilizzare l’istituto della surroga”. L’istituto della surroga è un istituto per cui ogni mutuatario può prendere il proprio mutuo e trasportarlo senza costi, senza alcun costo aggiuntivo, presso un’altro istituto bancario. L’unico, questo viene dal Decreto Bersani, le liberalizzazioni precedenti a quelle del Governo Monti, l’unico vincolo in capo al mutuatario è di non cambiare il capitale del mutuo. Quindi se il capitale residuo da restituire alla banca sono 87 mila euro, il mutuo può essere spostato per 87 mila euro. Si può poi cambiare il tipo tasso, la durata, altre condizioni, ma il capitale deve rimanere lo stesso.

Perché?
Questo è il vincolo per non pagare i costi notarili di trasporto del mutuo presso un’altra banca. Se, invece, la persona che sposta il mutuo ne vuole cambiare le condizioni, quindi desidera anche ricevere della liquidità addizionale, in questo caso si fa quello che si chiama sostituzione liquidità in gergo, uno prende più soldi, però paga le spese di trasporto. Le spese di trasporto di fatto sono un atto notarile.

Quindi va pagata la parcella del notaio.
Bisogna pagare la parcella del notaio e un minimo di costi bancari se presenti, ma possono anche essere nulli. Tipicamente il costo medio è il costo del notaio.

Funziona in percentuale rispetto a quello che abbiamo chiesto in più?
Dipende, può funzionare in percentuale, può funzionare in realtà anche con un importo fisso perché è semplicemente un atto di trasformazione. Poi bisogna entrare nel dettaglio, vedere mutuo per mutuo come è organizzata. Però ecco anche sui mutui risparmiare con questi sistemi è possibile. Le banche ovviamente non incentivano il meccanismo della surroga, perché per loro perdono un cliente e anche le banche che ricevono il cliente sono molto scettiche perché devono pagare l’atto di trasformazione.

Perché comunque l’atto qualcuno lo paga? Non è a spese del mutuatario, ma qualcuno lo paga.
Esattamente.

Però è un nostro diritto.
E’ un nostro diritto.

Però certo se alle altre banche, quelle che lo ricevono, non conviene, forse difficilmente ci proporranno un tasso più basso, non trovi?
Infatti il mercato delle surroghe in Italia è ancora abbastanza limitato. Questa è una delle motivazioni principali poiché le banche non sono incentivate a farsi concorrenza sulle trasformazioni.

Se fosse a costo zero si farebbero una battaglia terrificante.
Si farebbero una battaglia terrificante. Assolutamente sì. C’è un altro elemento da tenere molto in considerazione quando si stipula un mutuo. Attenzione alle assicurazioni vendute insieme al mutuo. Queste non rientrano nel cosiddetto tasso annuo sintetico globale, quindi l’indice sintetico di costo che tutti vedete esposti sui contratti, ma possono essere una fonte di costo molto importante. Quindi chiedere sempre in modo molto attento se ci sono assicurazioni sulla vita, sulla perdita d’impiego o altri tipi di assicurazioni.

E soprattutto quanto costa questa assicurazione. Insomma non darla per scontata.
Mai darla per scontata.

Ringraziamo allora Andrea Manfredi, amministratore delegato di SuperMoney, il portale di confronto autorizzato anche dall’Agcom a cui vi rimando per ulteriori informazioni anche riguardo ai mutui, ma non solo, anche assicurazioni, prestiti. E’ tutto per ciò che riguarda il mondo di cui si occupa questa nostra rubrica, che oggi è giunta al termine.