I consigli sui mutui a tasso variabile - Video Guida

L'attuale situazione economica favorisce chi ha stipulato un mutuo a tasso variabile.

Andrea Manfredi parla di mutui a tasso variabile a Class Tv - Testo integrale

I soldi e il risparmio sono diventati uno degli argomenti più importanti per la vita degli italiani. Allora, ecco la nostra rubrica dedicata. Oggi parliamo di mutui, è un capitolo importantissimo, lo approfondiamo in compagnia di Andrea Manfredi, amministratore delegato di SuperMoney. Bentrovato. Tra l’altro i mutui si possono cambiare, possono diventare un’altra cosa, possiamo ritrattarli con le banche. E’ vero? Non dobbiamo per forza portarceli dietro così?
Ma, una volta si diceva, ho fatto un mutuo, lo lascio, andrà avanti per sempre. Ecco, oggi questa cosa è cambiata grazie alla legge e grazie a degli aspetti commerciali. Oggi il mutuo a tasso variabile o fisso si può cambiare anche durante la sua durata. Ovviamente bisogna stare attenti, perché bisogna farlo consapevolmente, ponendo attenzione ad alcuni elementi che sono assolutamente critici.

Bene, ora vedremo anche come si può fare a cambiare il mutuo, ma nel frattempo un quadro generale, cosa ci dice sul mercato mutui in Italia.
Terremoto e tragedia. Purtroppo oggi chi vuole avere un mutuo è in grande difficoltà per due ordini di motivi. Il primo motivo è: le banche danno meno mutui. C’è una banca molto prestigiosa che fa una réclame molto simpatica sul fatto che i mutui si possano avere, ma la realtà dei fatti dell’ultimo bollettino di Banca d’Italia dice che questo trimestre le erogazioni di mutui sono state il 52% in meno dell’analogo trimestre del 2011. 52% in meno.

Quindi non dal periodo prima della crisi.
Già post crisi, vuol dire che le erogazioni stanno continuando a calare in modo costante. Non solo diminuisce il numero, ma anche gli importi finanziati dalle banche diminuiscono. Quindi se prima della crisi il mutuo normale era l’80% del valore dell’immobile e in casi particolari si poteva arrivare al 100%, oggi ci si ferma al 60%, quindi diminuisce il numero di mutui, diminuisce l’importo finanziato.

Quindi, se una casa costa 100.000 euro, almeno 40.000 euro li devo metter io.
Esattamente. Un’altra cosa importante, prima si diceva: se ho un posto fisso, il classico contratto a tempo indeterminato, la banca mi dà il mutuo. No, non è vero più neanche questo, spesso le banche vanno a controllare la società e possono addirittura, e l’abbiamo visto con SuperMoney in alcuni casi capitati recentemente, chiedere alla società di fare una fideiussione relativa allo stipendio che effettivamente verrà erogato al dipendente. Quindi, le banche erogano molto meno e c’è più difficoltà ad avere mutui. Ma, uno dice, poichè le banche stanno dando meno mutui e ad un importo inferiore, faranno pagare di meno, perché stanno prendendo i clienti meno rischiosi e quindi, dato che il costo del denaro è proporzionale al rischio faranno pagare meno soldi. Risposta? No. L’altro dato, e questo è il secondo elemento di drammaticità di questo periodo è che rispetto a giugno 2011, periodo pre-crisi, i costi dei mutui sono raddoppiati.

Quindi non conviene? E’ anche un peccato perché invece il mercato immobiliare presenta delle occasioni.
Assolutamente. Oggi il primo consiglio concreto è, a meno che ci sia una specifica occasione, una specifica volontà, è meglio attendere un poco per far stabilizzare il mercato dei mutui. Diamo qualche cifra perché è sempre interessante. Se nel giugno 2011 un mutuo a tasso variabile o fisso - poi vediamo bene anche questo - andava tra il 2 e il 4-5%, oggi un mutuo costa tra il 4 e il 7%. Cioè abbiamo proprio raddoppiato i costi dei mutui. Quindi siccome il mutuo è sempre un prestito di una cifra rilevante, anche 1-2% in più sono tantissimi soldi. Vuol dire essere passati da una rata, per un mutuo di 100.000 euro, di circa 400 euro, a una rata oggi di circa 600 euro. Questo è l’esempio concreto. Quindi, primo suggerimento importante, a meno di una chiara necessità, occasione, è meglio non fare il mutuo. C’è un’altra domanda sempre su questo ambito che a noi viene rivolta.

Mutuo a tasso variabile o fisso?
Mutuo a tasso variabile o mutuo a tasso fisso? Allora, qua c’è una risposta chiara, che le banche non danno perché è contro il proprio interesse, però noi possiamo dare. Tranne specifici casi, deve essere fatto il mutuo a tasso variabile, chiunque dica il contrario vuol dire che non ha fatto i conti per bene. Il mutuo a tasso variabile porta con sé il rischio di movimento della rata nel tempo. Il fatto che la banca stabilizzi questo rischio e neutralizzi questa possibilità, ha un costo molto elevato. Ma un costo così elevato da rendere strutturalmente non conveniente il tasso fisso. Qual è il punto, che sulla parte di copertura del rischio, quello che permette di stabilizzare il tasso fisso, la banca guadagna un sacco di soldi, quindi quando andate in banca, cosa volete che vi dica la banca: “il tasso fisso, sa signora, è meglio, così avere una rata costante, sicura nel tempo...”

E’ anche vero che fanno i loro interessi, però è vero, è anche un servizio, così eviterò queste oscillazioni. Se un mese la rata di un mutuo a tasso variabile dovesse essere troppo alta e io non riesco a pagarla?
Infatti, qui sta l’unico vero motivo per cui la rata a tasso fisso dev’essere considerata, cioè se noi stiamo prendendo un mutuo e la nostra capacità di pagare la rata è già al limite. Allora, se stiamo prendendo un mutuo e già con il nostro stipendio siamo prossimi ad una soglia di difficoltà, ecco allora in quel caso è bene valutare la rata a tasso fisso, perché poi basta una piccola oscillazione, per trovarsi un grosso problema. Ma questo non è neanche un comportamento di buon senso perché i mutui sono investimenti di lunghissimo periodo, si parla di 20/30 anni, quindi ecco un altro consiglio semplice, di buon senso, ma noi lo vediamo tutti i giorni, è seguito da pochi: bisogna cercare di mantenere un rapporto tra la rata del mutuo e il reddito disponibile che non superi il 20%.

Ecco, a proposito di questo, poniamo che in periodi pre-crisi si sia stipulato un mutuo per cui uno aveva anche una certa disponibilità, per cui ha fatto un mutuo a tasso variabile. Ora, però, con questi chiari di luna, in questo periodo di incertezza, sarebbe un po’ tentato dal tasso fisso. Quale consiglio daresti?
Allora, anche qua la risposta è chiara. Bisogna vedere quando la persona ha fatto il mutuo. Se l’ha fatto prima di luglio 2011 e non all’interno di quei mesi del 2008, inizio 2009 che erano mesi ugualmente drammatici, anche qua la risposta è chiara, si tenga il mutuo a tasso variabile che ha e che non lo cambi. Questo perché i prezzi presenti ante 2008, e per un periodo del 2010, inizio 2011, erano prezzi erano molto più bassi rispetto ai prezzi attuali. Viceversa i mutui fatti nei periodi di turbolenza dei mercati, allora lì ci si può sedere con la banca e capire qual è la soluzione migliore. Ora, cosa vuol dire sedersi con la banca? Perché qua c’è un altro mito, che a noi viene spesso raccontato dagli utenti che ci chiedono consiglio. Ci chiedono: se devo rinegoziare il mutuo con la banca, devo andare dal notaio? Quanti soldi mi costa? Cosa devo fare? La risposta è niente, non bisogna andare dal notaio perché la rinegoziazione delle condizioni di contratto di mutuo con la stessa banca è una scrittura privata fra il mutuatario e la banca. Quindi da questo punto di vista è un’operazione molto semplice. Quando diventa un’operazione più complessa? Quando cambio banca. La legge Bersani ha istituito il meccanismo della surroga. Cos’è la surroga? Con la surroga io posso prendere il mio mutuo, portarlo presso un’altra banca, in quel caso i costi del notaio devono essere pagati dalla banca ricevente il mutuo. Questo è il motivo per cui la surroga in Italia non è mai partita veramente perché la banca che riceve il mutuo in realtà non è così contenta, si deve accollare i costi del notaio e sono significativi. Però questa operazione prevede che di poter cambiare, oltre la banca, solamente il tipo di tasso, la durata e il periodo. Non posso cambiare l’importo del mutuo. Nel momento in cui voglio cambiare l’importo del mutuo, detta in altro modo, nel momento in cui voglio più soldi, in questo caso non si parla più di surroga, si parla di sostituzione e integrazione di liquidità e nella fattispecie i costi del notaio sono a carico del mutuatario che sta cambiando banca.

Quindi io posso spostarmi in un’altra banca, ma solo con la stessa cifra.
Solo con la stessa cifra, questa è la vera limitazione che il decreto Bersani portò con la surroga e ci fu una grossa discussione a suo tempo su questo, però ha sia elementi a favore, sia elementi contro, la discussione è ampia. Ecco, su questo, passaggio mutuo a tasso variabile o tasso fisso, c’è una pratica commerciale che le banche stanno mettendo in atto probabilmente ai limiti della correttezza, ossia chiamare a casa chi ha un mutuo a tasso variabile e proporgli di passare al tasso fisso. E questa è una cosa capitata diverse volte nelle ultime settimane.

E tu cosa consigli?
Io sconsiglio, alla luce di quanto abbiamo visto prima e valutando bene quando il proprio mutuo è stato fatto. Ma poi sconsiglio in generale. Se una banca ti chiama a casa per proporti di cambiare mutuo….

A chi conviene?
Esatto, è una domanda che ci dobbiamo porre.

Invece, chi aveva un fisso e vorrebbe passare ad un variabile? Lo consigli?
Chi aveva un fisso e può passare a un mutuo a tasso variabile, ovviamente tenendo conto del differente grado di rischiosità, può approfondire la possibilità, poi dipende dalle condizioni specifiche, però in principio può essere un’operazione interessante per il mutuatario. Oggi, il livello dei tassi base è un livello molto molto basso. Sappiamo che il costo del mutuo è dato da due variabili: tasso base e spread. Allora, il tasso base oggi si è abbassato molto, quindi è presumibile che nei prossimi 36 mesi ci saranno un poco di rialzi, a mano a mano che usciremo dalla crisi ci saranno dei rialzi. Quindi oggi chi fa il mutuo a tasso variabile deve sapere che fra 18-24 mesi la rata sarà un po’ più alta. Se questo se lo può permettere sicuramente è bene passare ad un mutuo a tasso variabile.

Quindi si deve preparare comunque ad un aumento.
Deve prepararsi un po’ all’aumento della rata.

Senti, ancora un’ultima domanda, Andrea, per chi sta pagando un mutuo, i casi purtroppo in questo periodo non siano tantissimi, però, chi avesse la possibilità di estinguerlo il mutuo, conviene o non conviene?
Se uno ha della liquidità, conviene sempre utilizzarla per estinguere il mutuo. Sempre non è sempre al 100%, ci possono essere dei casi particolari, ma il ragionamento in termini finanziari è semplice: non c’è un investimento dal grado di rischiosità dell’investimento del proprio immobile che dia un tasso di rendimento superiore a quanto noi paghiamo per il mutuo alla banca.

Allora, per tradurlo in termini semplici, se io ho un prestito di 10.000 euro, su cui ci devo pagare il 5% di interessi, 10.000 euro messi a interessi, non mi daranno mai il 5%, sarà sempre di meno, quindi mi conviene estinguere le due cose, però uno non può dar fondo a tutta la liquidità in possesso, forse in quel caso non conviene?
No, allora, qua si entra in un approccio di bilancio famigliare.

Scelte personali…
Scelte personali, poi è importante in termini di allocazione del patrimonio avere una parte di liquidità per far fronte ai bisogni più immediati e queste sono le migliaia di euro tenute sul conto corrente, una riserva di liquidità che tipicamente si può mettere su un conto deposito, o in un buono del tesoro, dello Stato, non immediatamente disponibile, ma insomma nell’arco di settimane si può avere - e questo ha un rendimento un po’ più alto - e poi ci sono tutti gli altri tipi di investimenti più complessi.

Magari ne avessimo così tanti, Andrea. Evidentemente, non tutti riescono ad arrivare fino al terzo livello raccontato da te, però insomma, magari dividendola piano piano magari qualcosa in più si riesce a ottenere. Perché magari anche su piccole cifre si può ricavare qualcosa.
Sì, si possono prendere qualche centinaia di euro.

Grazie per i consigli che tante volte ci ha dato Andrea Manfredi, Amministratore Delegato di SuperMoney. Grazie per essere stato qui con noi. E’ tutto con i nostri soldi.