Il valore al metro quadro di un immobile è uno dei tre fattori che contribuisce a definire il valore di mercato di un'abitazione, insieme alla superficie commerciale e ai coefficienti di merito. Quando si fa richiesta di un mutuo casa, il perito nominato dalla banca accerterà il valore dell'immobile proprio sulla base di questi tre fattori. Il risultato della perizia immobiliare sarà poi uno degli elementi che la banca valuterà per decidere se concedere o meno il finanziamento.

Ma come si calcola valore al metro quadro, e come è possibile conoscerne i valori minimi e massimi per gli immobili di una certa zona?

Valore immobili: cos'è il valore al metro quadro?

Tutti gli immobili, compresi i box, sono caratterizzati da un certo valore al metro quadro. Questo è determinato dalla città in cui è situato l'edificio, dalla zona – più o meno centrale – in cui si trova, dalla tipologia di immobile e dallo stato di conservazione dei locali. Tutti questi fattori vengono tenuti in conto dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate, il quale raccoglie le sue quotazioni, aggiornate ogni 6 mesi, in una banca dati, consultabile gratuitamente tramite l'apposito servizio sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

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Calcolo prezzo al metro quadro: come si fa?

Per consultare la banca dati ufficiale dell'OMI devi innanzitutto andare sul sito dell'Agenzia delle Entrate e selezionare dal menù in alto la pagina "Documentazione". Lo step successivo è cliccare sul link all'Osservatorio del Mercato Immobiliare, scegliere "Banche dati" ed infine "Quotazioni immobiliari". La pagina su cui atterrerai contiene, al paragrafo "Consultazione puntale Quotazioni OMI", due link attraverso i quali potrai conoscere il valore al metro quadro dell'immobile che ti interessa. Puoi effettuare infatti la tua ricerca in due modalità: una testuale, e una tramite mappa.

Con la ricerca testuale dovrai inserire prima di tutto la provincia dove è ubicato l'immobile, poi il comune ed anche il semestre a cui sei interessato: come abbiamo detto, infatti, le quotazioni OMI variano ogni 6 mesi.

A questo punto ti verrà richiesto di indicare la zona, che sarà classificata automaticamente come centrale, semicentrale, periferica, suburbana o extraurbana.

Accederai così alla pagina dei risultati, in cui potrai consultare per ogni tipo di immobile – abitazione civile, abitazione di tipo economico, box, posto auto – i valori minimi e massimi al metro quadro stimati dall'OMI. I valori in questione saranno suddivisi anche in base allo stato di conservazione dell'immobile – scarso, normale, ottimo – e troverai indicato anche il valore di locazione.

La ricerca tramite mappa ti fornirà esattamente gli stessi risultati, ma potrai individuare la zona direttamente cliccandola tramite una grande cartina interattiva in cui sono indicate con colori diversi le varie zone OMI.

Come viene calcolato il valore complessivo di un immobile?

Il valore di mercato di un immobile è dato da questa operazione: valore al metro quadro per superficie commerciale per coefficienti di merito. Del valore al metro quadro abbiamo appena detto, ma cosa sono gli altri due fattori?

La superficie commerciale è la somma, in metri quadri, di:

· superfici coperte: muri interni, muri perimetrali esterni e muri in comunione (questi ultimi computati solo al 50%);

· superfici di ornamento, come terrazze, balconi, giardini e cortili, computati con percentuali diverse a seconda della tipologia di superficie;

· vani accessori e parcheggi: cantine, posti auto, soffitte etc., anch'essi rientranti nel calcolo per quote percentuali diverse a seconda della tipologia.

I coefficienti di merito valutano invece alcune caratteristiche dell'immobile, come:

· lo stato locativo: l'abitazione può essere libera, affittata o affittata stagionalmente;

· lo stato di conservazione;

· il piano: anche il piano influisce sul valore, in maniera diversa a seconda della presenza o meno dell'ascensore;

· la luminosità;

· l'esposizione e la vista.

Ognuno di questi fattori aumenta o diminuisce la valutazione dell'immobile secondo precise percentuali, contribuendo con il valore al metro quadro e la superficie commerciale alla definizione del valore di mercato complessivo.