Il secondo mutuo è una soluzione pensata per affiancarsi al mutuo principale o, se si vuole, al primo attivato con la propria banca. Da qualche tempo a questa parte è infatti possibile rifinanziare un mutuo. In questo articolo ti spieghiamo come funziona e quali sono i criteri da osservare per l'attivazione del cosiddetto mutuo integrativo.

Secondo mutuo: di che cosa si tratta?

Ricorrere ad un mutuo prima casa è una buona soluzione qualora tu sia interessato a comprare una prima casa ma non hai a disposizione la liquidità necessaria per realizzare il tuo progetto. Diversi istituti bancari offrono infatti soluzioni molto interessanti per accendere un mutuo e far fronte a questa spesa.

Esistono però delle eventualità che non è possibile prevedere. In casi in cui è necessario mettere di nuovo mano al portafoglio per coprire una spesa ingente, ad esempio una spesa improvvisa legata alla ristrutturazione della proprietà immobiliare, è possibile richiedere un secondo mutuo.

Molto spesso capita che, per paura di essere obbligati verso la banca per altri anni, venga richiesto un mutuo in grado di coprire esattamente l'importo totale dell'immobile. Nel caso in cui si presentino delle condizioni straordinarie come la ristrutturazione, il primo mutuo attivato non è ovviamente in grado di coprire queste spese aggiuntive. Accendere un secondo mutuo è quindi una soluzione possibile per far fronte a questo imprevisto.

Rifinanziare il mutuo è infatti un'operazione che ti permette di richiedere maggiore liquidità. Come anticipato, questa pratica subentra nel caso in cui il mutuo iniziale non riesca a coprire tutte le spese previste. Richiedere quindi di rifinanziare un mutuo è una soluzione per avere rapidamente accesso a nuova liquidità. In sostanza questa operazione fa ripartire da zero l'iter della sottoscrizione del mutuo.

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Secondo mutuo: come funziona?

Un mutuo secondario viene spesso indicato anche come "mutuo integrativo", appunto perché va appunto a coprire e integrare il mutuo originario con una nuova liquidità aggiuntiva. A differenza degli importi richiedibili con il primo mutuo, quelli concessi dalla banca per un secondo finanziamento sono però più contenuti.

In particolare, l'importo del mutuo integrativo è calcolato in base alla differenza tra il valore dell'immobile e il valore dell'ipoteca già iscritta. Il risultato di questa operazione costituirà il valore massimo di ipoteca di secondo grado ancora iscrivibile sull'immobile.

Ecco che, trattandosi di un investimento caratterizzato da una minore garanzia ( in caso di mancato pagamento delle rate), il secondo mutuo viene concesso per importi molto ridotti. Il mutuo integrativo non può infatti superare la percentuale di ipoteca rimasta sull'immobile. Se per il primo mutuo l'ipoteca corrispondeva al 50% del valore della casa, il nuovo importo ammonterà al massimo a quella cifra.

Sappi inoltre che i criteri di selezione per conto dell'istituto bancario sono, rispetto a quelli previsti per il primo mutuo, ancora più stringenti e prevedono un margine di trattabilità limitato. Se hai intenzione di richiedere questa tipologia di finanziamento integrativa, il consiglio è quello di rivolgersi alla stessa banca in cui è stato acceso il mutuo precedente. Inoltre, ricorda che il mutuo secondario non permette di ottenere gli stessi benefici in termini di interessi passivi che sono invece previsti per il mutuo prima casa.

Per procedere alla richiesta di un mutuo di integrazione è necessario possedere diversi documenti. È fondamentale avere a disposizione la completa documentazione riguardante il primo mutuo, comprensivo di dati anagrafici, reddituali ed immobiliari.

Rifinanziare un mutuo: quali sono i vantaggi?

Si è visto quindi che questa soluzione viene scelta per avere a disposizione più liquidità ma, essendo già presente un mutuo originario, ne obbliga la sostituzione, proprio come avviene per i mutui di liquidità.

Nel mercato dei mutui sono presenti diversi istituti bancari che prevedono questo genere di operazione ed offrono anche dei mutui pensati proprio per questi scopi. Il vantaggio di scegliere questa soluzione non risiede però solo nel potere avere accesso a liquidità maggiore. Trattandosi di un "mutuo nuovo" hai piena libertà di scegliere il tipo di tasso e di durata del nuovo finanziamento.

Devi però considerare che le banche mettono dei paletti ben definiti per quanto riguarda le percentuali massime di finanziamento e l'importo massimo complessivamente finanziabile.

Alcune banche offrono mutui di rifinanziamento con percentuali di liquidità molto diverse fra loro. Sul mercato sono presenti istituti che ti garantiscono percentuali che possono oscillare dal 10 al 100% in più rispetto al capitale residuo del mutuo originario. Tutte, però, sempre compatibili con la percentuale massima finanziabile rispetto al valore della casa offerta in garanzia (LTV).

Oltre alla liquidità messa a disposizione per il nuovo mutuo, cambia anche la modalità di erogazione del finanziamento. Se, ad esempio, la liquidità aggiuntiva richiesta verrà indirizzata per la ristrutturazione della tua abitazione, la banca potrebbe erogare la somma destinata alla sostituzione del vecchio mutuo in una unica soluzione.

Prima di avanzare una richiesta del genere conviene sempre informarsi presso la banca e, magari, farsi seguire anche da un commercialista di fiducia per calcolare con esattezza tutti i costi aggiuntivi correlati al rifinanziamento del tuo mutuo originario.