Chiedendo l'estinzione anticipata del mutuo avrai la possibilità di estinguere – del tutto o solo in parte - il tuo debito verso la banca. Riconosciuta dall'articolo 40, comma 1, del Testo Unico Bancario, l'estinzione anticipata del mutuo ti consente quindi di sanare il debito verso la banca versando "un compenso onnicomprensivo per l'estinzione contrattualmente stabilito".

L'estinzione anticipata del mutuo rappresenta un vero miraggio per tutti i risparmiatori, soprattutto i più giovani che spesso ricorrono al un mutuo prima casa per l'acquisto della prima abitazione. Tuttavia, nel caso in cui dovessi disporre di una buona dose di capitale da investire nel mutuo, prima di chiedere l'estinzione anticipata ti consigliamo di valutare con attenzione alcuni aspetti, come ad esempio il rischio di possibili penali o la possibile revisione del piano di ammortamento.

In merito alla possibile applicazione di penali, occorre precisare che con il Decreto Legge n° 7 del 31 gennaio 2007 meglio conosciuto come il Decreto Bersani, è stato compiuto un enorme passo a favore dei diritti dei risparmiatori. Questo decreto stabilisce infatti che non è possibile applicare nessun tipo di penale ai mutui sottoscritti dopo il 2 febbraio 2007. Questo vale sia per le richieste di estinzione anticipata parziale sia per quelle di estinzione totale.

Estinzione parziale del mutuo: quando conviene?

Se quindi il tuo mutuo è stato sottoscritto dopo febbraio 2007, potrai richiedere l'estinzione anticipata senza il timore di dover sostenere ulteriori costi. Nel caso di una richiesta di estinzione parziale potrai valutare con la tua banca due diverse soluzioni: la prima, prevede la possibilità di modificare l'importo della rata; la seconda consente invece di agire sulla durata complessiva del finanziamento lasciando invariato l'importo della rata. La scelta in questo caso dipende dalle tue specifiche finalità.

Per i mutui stipulati prima dell'approvazione del Decreto continuano invece ad essere previste delle penali. Per tutelare i diritti dei risparmiatori, l'Abi e le Associazioni dei consumatori hanno sottoscritto un accordo fissando dei limiti per le panali previste che variano a seconda della tipologia di mutuo stipulato.

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Estinzione parziale del mutuo: come può variare il piano di ammortamento del mutuo?

Un altro aspetto da considerare per valutare la convenienza dell'estinzione parziale del mutuo è l'aggiornamento del piano di ammortamento proposto dalla banca. Infatti andando a versare una somma di capitale il debito residuo diminuirà e l'istituto di credito sarà costretto a rivedere il piano di rimborso. A tal proposito ti ricordiamo che esistono diverse soluzioni che potrai valutare.

La formula più diffusa è chiamata ammortamento alla francese e rappresenta il piano di rimborso più diffuso tra le banche. In questo caso la rata è costituita da una quota di capitale e da una quota di interessi. Nel primo periodo in ogni rata prevarrà la parte relativa agli interessi, mentre la parte relativa al capitale sarà ridotta. Con il passare degli anni il rapporto andrà progressivamente ad invertirsi fino a quando la rata sarà costituita solo dalla quota di capitale.

La seconda possibilità prevede un piano di ammortamento a rate decrescenti, detto anche all'Italiana. In questo caso la rata sarà costituita da una quota di capitale costante, e da una quota di interessi decrescente, che sarà ricalcolata di volta in volta sulla base del debito residuo.

Il piano di ammortamento a rate crescenti prevede un progressivo aumento d'importo delle rate, secondo delle scadenze fisse stabilite dal contratto.

L'ultima soluzione che potrai valutare è l'ammortamento libero. In questo caso l'importo della rata è composta da una quota di interessi fissa mentre la quota di capitale può essere rimborsata liberamente entro scadenze predeterminate.