Può capitare a tutti, per un motivo o per un altro, di dover cambiare una casa comprata da pochi anni, sulla quale con ogni probabilità si sta ancora pagando il mutuo. Se anche tu ti trovi in questa situazione iniziamo subito con il dirti che è possibile vendere una casa senza aver estinto il mutuo.

Non tutti possono infatti estinguere il mutuo prima della vendita con risorse proprie, motivo per cui bisogna trovare delle soluzioni alternative. Se vuoi vendere la casa mentre stai ancora pagando il mutuo puoi scegliere essenzialmente tra due alternative:

  • puoi estinguere il mutuo contestualmente al rogito con i soldi ricavati della vendita dell'immobile;
  • puoi proporre all'acquirente l'accollo del mutuo in essere.

Estinzione del mutuo contestuale al rogito

Se vuoi vendere casa con ancora il mutuo in essere la soluzione più semplice è probabilmente l'estinzione anticipata del finanziamento utilizzando il denaro che ti darà l'acquirente. In questo caso potresti dover sostenere dei costi per l'estinzione anticipata del mutuo, che variano a seconda dell'anno in cui è stato stipulato e del tipo di tasso (fisso o variabile).

In questo caso, l'estinzione del mutuo avviene contestualmente al rogito, al quale dovrebbe essere presente anche un funzionario della banca mutuataria. In particolare, sarà l'acquirente a dover consegnarti un assegno circolare intestato alla tua banca con importo pari al debito residuo, come indicato nel conteggio di estinzione fornito dall'istituto di credito e recante come data quella appunto del rogito. L'assegno deve poi essere versato subito alla banca, che ti rilascerà la quietanza attestante la data di avvenuta estinzione del finanziamento.

Dal momento che sei un privato, inoltre, la cancellazione dell'ipoteca iscritta sulla casa che hai venduto sarà effettuata dalla banca senza alcun costo a tuo carico.

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Accollo del mutuo da parte dell'acquirente

La seconda opzione per chi vuole vendere casa senza estinguere il mutuo è l'accollo del finanziamento da parte dell'acquirente. In questo caso il compratore (accollante) subentrerebbe a te, venditore (accollato), nel mutuo, facendosi carico del rimborso delle rate e di tutti gli altri impegni finanziari previsti dal contratto al posto tuo. L'accollo del mutuo diventa effettivo dal momento del rogito.

Esistono due tipologie di accollo:

  • Accollo cumulativo, in cui il venditore rimane obbligato verso la banca. Se quindi l'acquirente non dovesse più riuscire a pagare le rate del finanziamento, tu dovresti intervenire a saldarle al suo posto (un po' come farebbe un garante).
  • Accollo liberatorio, in cui il venditore viene svincolato da qualsiasi obbligo verso la banca. Questa condizione è decisamente più vantaggiosa per chi vende casa.

L'accollo del mutuo presenta il vantaggio per l'acquirente di poter risparmiare sulle spese collegate all'accensione di un nuovo mutuo (perizia, istruttoria, notaio, ecc.). Nel caso in cui il mutuo fosse stato accesso diversi anni prima, magari a condizioni non più vantaggiose, l'acquirente non ha nessun obbligo di accettare la tua proposta di accollo.

Tuttavia, perché sia possibile procedere alla vendita della casa con accollo del mutuo è necessario che la banca dia il proprio benestare all'operazione, cosa che potrebbe non accadere se il compratore avesse garanzie reddituali insufficienti o un passato creditizio come cattivo pagatore.