Ne abbiamo parlato tante volte: le richieste di mutuo sono in ripresa perché da un lato ci sono i tassi più bassi di sempre e, dall'altro, sono aumentate le surroghe, oltre al fatto che gli istituti di credito siano più disposti a offrire finanziamenti a coloro che vogliono "lanciarsi" nel mercato dei mutui.
Nonostante questa situazione positiva, siamo ben distanti da quella che potremmo definire una situazione rosea: ci sono molti immobili invenduti sul nostro territorio e le domande sono in aumento, ma questa discrepanza tra domanda e offerta a cosa condurrebbe a lungo andare? Ovviamente alle fine della discesa dei prezzi su larga scala.

Mercato dei mutui in ripresa: il loan to value

Se in passato l'offerta dei mutui delle banche comprendeva un unico spread, indipendentemente da quanto capitale si chiedeva in rapporto al valore del l'immobile (loan to value), oggi il loan to value è fondamentale per stabilire il costo effettivo del mutuo per la prima casa o per l'acquisto di un altro edificio: ad esempio se richiediamo un mutuo di 200mila euro per un edificio che ne vale 400mila, si prospetta il pagamento di metà dell'edificio in contanti, il loan to value è del 50%: sia per i mutui a tasso fisso sia per quelli a tasso variabile, lo spread applicato dalle banche in questo caso è molto minore di chi desidera accendere mutui corrispondenti all'80% del valore dell'immobile.

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Loan to value: a seconda di quanto vale cambiano i prezzi dei mutui

L'era dei mutui a tassi bassi ha spinto le banche a cambiare i prezzi dei propri mutui in base al loan to value: chi ha una liquidità del 50% è evidentemente un cliente più facoltoso e quindi, l'istituto di credito in cui ha acceso il mutuo "coccola questo tipo di clienti" con prezzi molto più bassi, perché potrebbero rappresentare futuri investitori nella banca.

Oltre a questa pratica e a quella non più in voga di "effettuare sconti" sullo spread anche ai clienti con un rating più basso, siamo di fronte al fatto che il loan to value è diventato fondamentale: innanzitutto colui che vuole accendere un mutuo deve sapere che non è una cifra da concordare con il venditore dell'immobile, bensì, per come lo intende la banca, è relativo alla percentuale di mutuo erogabile in base al valore della perizia.

Mercato dei mutui in ripresa: il "problema" della perizia

A svolgere la perizia è incaricato un perito della banca che valuta l'immobile in base a dei criteri oggettivi, come la media dei prezzi di mercato in quella determinata zona, e lo stato dell'immobile in rapporto alle tabelle fornite dall'Agenzia delle Entrate.
Questo è l'unico valore che fa fede per la banca, e può persino scostarsi da quello che è il valore di vendita effettiva, ma la banca il mutuo lo concede in base al valore di perizia.

Perché abbiamo definito questa situazione un "problema"? Perché potrebbe accadere questa cosa: un futuro mutuatario che abbia già firmato il compromesso di acquisto dell'immobile sulla base del prezzo di vendita, può rischiare che il perito della banca valuti l'immobile molto meno, e quindi il loan to value salirebbe, questo fatto darebbe il via a due tipi di situazione:

  • lo spread sarebbe più alto e quindi il muto maggiore;

  • si corre il rischio di perdere l'erogazione del mutuo perché, con un loan to value superiore all'80%, la legge prevede un'assicurazione a parte per coprire la somma eccedente, e non tutte le banche concedono mutui con loan to value così alto.

Il consiglio per evitare spiacevoli situazioni è quello di fare le prove con le tabelle messe a disposizione sul sito dell'Agenzia delle Entrate, con cui si può simulare la valutazione del perito.
Altra cosa fondamentale da fare è inserire la clausola di "acquisto salvo buon fine del mutuo", all'interno del compromesso per l'acquisto di un immobile, per aver diritto alla restituzione della caparra, qualora il mutuo non venisse accettato.