All'alba del 2014, nonostante la crisi che ha portato ad una forte contrazione della domanda, il mercato dei mutui immobiliari è variegato come non mai. Trovare il mutuo che faccia al proprio caso non è molto semplice, ecco alcune considerazioni.

Innanzitutto non ci si deve fermare solo al tasso proposto ma valutare l'intera offerta che si riceve. Alcuni istituti propongono un tasso vantaggioso, mentre altri offrono istruttoria, perizia e assicurazione scoppio e incendio obbligatoria gratuitamente. C'è chi non chiede le commissioni d'incasso e chi offre a prezzi di saldo l'assicurazione sulla vita dei proprietari . E' molto importante quindi prendere come parametro di riferimento il TAEG, ossia il tasso finito comprensivo di tutte le spese legate al mutuo immobiliare.

Fatto questo ed essendo in possesso dei requisiti richiesti dagli istituti si giunge alla fase più "spinosa", ossia decidere quale tipo di mutuo stipulare.

Mutuo a tasso fisso

Il mutuo a tasso fisso è il mutuo a zero sorprese. E' indicato per chi vuole dormire sonni tranquilli e avere la certezza dell'importo della rata da versare per tutta la durata del finanziamento. Il suo tasso d'interesse alla stipula è più alto rispetto alle altre tipologie in quanto legato all'Eurirs, tasso di finanziamento tra banche a medio-lungo termine.

Mutuo a tasso variabile - Tasso Euribor

E' dedicato a chi ha uno spirito intraprendente. L'importo della rata varia periodicamente (ogni mese, trimestre o semestre) ed è legato al Euribor, tasso di finanziamento tra banche a breve termine. Offre in sede di stipula il minor tasso di mercato ma può essere oggetto di fluttuazioni molto rilevanti e chi intende stipulare tale prodotto deve valutare se potrà sostenere in futuro rincari potenzialmente sostanziosi (per esempio il tasso, in questi mesi ai minimi storici oscillante tra lo 0,1 e 0,3 per cento, ha superato nel 2008 i cinque punti percentuali).

Mutuo a tasso variabile - Tasso BCE

Simile al tipo di mutuo precedente si differenzia in quanto legato al tasso BCE, ossia il tasso di riferimento con il quale la Banca Centrale Europea concede prestiti alle banche operanti nell'Unione. Essendo storicamente più basso e stabile dell'Euribor è solitamente abbinato ad uno spread (margine di guadagno ad appannaggio della banca) più alto.

Mutuo a tasso misto

E' data facoltà al cliente, ad una scadenza predeterminata (che può essere ad esempio di due o cinque anni) di decidere se rivedere il tasso iniziale con un tasso variabile o fisso. Questo tipo di mutuo potrebbe permettere, a fronte di scelte oculate, di godere di un tasso variabile nei momenti di tassi bassi o di rifugiarsi in un sicuro tasso fisso nei periodi più burrascosi.

Mutuo a tasso variabile offset

Unisce al classico tasso variabile un'interessante opzione: relativamente al rata in scadenza il computo degli interessi dovuti è dato dalla differenza tra il capitale residuo la giacenza media sul conto corrente associato al mutuo. Concede un'ottima remunerazione ai denari a disposizione sul conto corrente (che solitamente non beneficiano di interessi attivi) permettendo un contestuale alleggerimento della rata mensile. Questo tipo di mutuo non è però offerto da tutti gli istituti.

Mutuo a tasso variabile con cap

A fronte dell'imposizione di uno spread più elevato si ottiene un cap, ossia tetto massimo, oltre il quale il tasso previsto non può andare. Permette quindi di godere nei momenti migliori dei tassi di mercato bassi con la consapevolezza che in caso di rialzi la rata non potrà superare un determinato importo.

Mutuo a rata costante

Maggiormente diffuso in passato è un mutuo a tasso variabile che permette a chi lo sottoscrive di conoscere d subito quale sarà rata mensile dovuta. In caso di aumento dei tassi la rata non subirà variazioni ma aumenterà la durata finanziamento, al contrario in caso di diminuzione dei tassi il mutuo avrà una contestuale riduzione della stessa.