Compravendite ed erogazione mutui: la caduta decelera. Abituati al peggio, ai dati dell'annus horribilis 2012, gli operatori del settore immo-creditizio hanno accolto con cauto entusiasmo i moderati segnali positivi emersi nel corso del 2013. Dopo aver toccato il fondo - compravendite ai livelli del 1985 e mutui in caduta libera - l'attesissima risalita sembra essere iniziata. Tutti i dati rilevati mostrano che il trend, pur rimanendo negativo, è in netta decelerazione.

Il 2012 si era concluso con una riduzione delle compravendite del -30% (dato relativo al IV trimestre), nel I trimestre 2013 la flessione è stata del -14%, nel II del -9,2, nel III + 5,5% e le previsioni per l'ultimo trimestre sono del +6% (variazioni sullo stesso periodo dell'anno precedente, fonte dati Cresme). Anche sul fronte dei mutui si registrano segnali incoraggianti: nei primi nove mesi del 2013 il rallentamento delle erogazioni è stato del -8.9%, un dato decisivamente positivo se messo in relazione al -48,9% con cui si era chiuso il 2012 (fonte dati Osservatorio Assofin, Crif e Prometeia).

Domanda di mutui in ripresa. Dopo 30 mesi consecutivi di rallentamento e un picco negativo del -48%, la domanda di finanziamenti è tornata a crescere, iniziando con un timido +2% a luglio e proseguendo positivamente: agosto +4,1%, settembre +7,3, ottobre +1,2%, novembre +7.6%. La somma di tali variazioni hanno ridotto la perdita cumulativa dei primi nove mesi dell'anno ad un moderato -4.3% (fonte dati CRIF).

Sono diminuite maggiormente le erogazioni rispetto alle compravendite, tant'è che oggi circa il 36% di chi compra casa chiede un mutuo, mentre nel 2006 era il 48%. Chi può attinge ai risparmi preferisce evitare l'indebitamento con la banca. Anche per questo i volumi erogati nel 2013 si fermeranno a 21,7 miliardi, in flessione del -13% rispetto al 2012 e ben lontano dai 63 miliardi del 2006. Ad incidere sulla pesante contrazione del comparto anche il ridotto il ricorso agli "Altri mutui" - surroghe e sostituzioni- che nel 2010 rappresentavano il 36% dei mutui concessi, oggi il 20%.

Mutuo richiesto, cambiamenti in atto. La crisi ha portato a cambiamenti sia nel profilo del mutuatario, sia nelle caratteristiche del mutuo richiesto: aumenta l'età del richiedente, si riduce il Loan to Value (i mutui con LTV superiore all'80%, che nel 2008 rappresentavano l'11% del totale, oggi il 6.2%) e diminuisce il ticket medio (circa 127mila euro). Resta stabile la preferenza per mutui di durata superiore ai 26 anni, scelta dal 38% dei mutuatari, e quella per il tasso variabile (56%). Negli ultimi due anni è aumentata la richiesta di mutui a tasso misto, che oggi rappresenta il 28% delle erogazioni (fonte dati CRIF e Muti on Line).

La correlazione tra le compravendite residenziali e le erogazioni di mutui fa prevedere che, nell'ipotesi di una ripresa del mercato immobiliare - stimata attorno al +4%- la crescita dei prestiti per l'acquisto di abitazioni dovrebbe essere del +6.5%, preventivando una politica di offerta più espansiva da parte delle banche, della quale i primi segnali si sono registrati già a partire da giugno 2013.