Forse non tutti sanno che esiste la possibilità di trasferire il mutuo sulla casa da una banca ad un'altra che offre condizioni più vantaggiose. Si chiama portabilità del mutuo o anche surrogazione di pagamento per volontà del debitore.

Esiste inoltre anche un'altra possibilità, infatti il mutuatario invece di cambiare istituto di credito, può chiedere alla banca originaria di rinegoziare le clausole del proprio contratto in questo caso parliamo di rinegoziazione del mutuo. La portabilità del mutuo può avvenire in qualunque momento, senza alcun onere a carico del mutuatario e senza rinunciare ad eventuali benefici fiscali, come ad esempio quelli relativi all'acquisto della prima casa.

Questo tipo di operazione potrebbe essere utile in tutti i casi in cui il cliente voglia ottenere condizioni di credito più convenienti rispetto a quelle stipulate con la banca precedente. Inoltre è possibile ottenere la portabilità non solo per il mutuo, infatti si tratta di un'operazione che si estende a tutte le tipologie di finanziamento bancario. La portabilità del mutuo e delle garanzie ad esso correlate però non è automatica perché la banca presso cui si porta il mutuo deve accettare l'accordo.

La banca che ha concesso il mutuo non può negare o rendere oneroso al proprio cliente la portabilità del mutuo. Per cui sono da ritenersi prive di alcun fondamento clausole contrattuali che prevedono l'addebito di penali o altri oneri a carico del mutuatario. Per chiedere la portabilità il mutuatario deve fare una richiesta scritta alla nuova banca e le deve dare mandato di conoscere dalla banca originaria l'importo del proprio debito residuo ad una determinata data.

Per fare ciò il mutuatario deve consegnare alla banca subentrante la documentazione bancaria da cui attingere le informazioni riguardanti la stima del suo debito residuo. Se non si dispone della documentazione necessaria la nuova banca dovrà chiedere alla banca originaria l'importo del debito residuo. Conclusa la fase istruttoria, la banca subentrante darà al cliente la conferma della disponibilità ad effettuare l'operazione di finanziamento e, in accordo con il cliente, concorderà con il notaio incaricato e le altre parti in causa la data per stipulare l'atto di surrogazione del mutuo.

L'atto di surrogazione deve essere stipulato davanti ad un notaio o per scrittura privata autenticata. Avvenuta la stipula dell'atto di surrogazione, la nuova banca chiederà l'annotazione della surrogazione al direttore dell'Agenzia del territorio. Il mutuatario non dovrà pagare né spese né commissioni per la concessione del nuovo mutuo e neanche per l'istruttoria e gli accertamenti catastali, che vengono effettuati seguendo le procedure di collaborazione interbancaria e che garantiscono criteri di rapidità, degli adempimenti e dei costi connessi.

La portabilità del mutuo deve perfezionarsi entro 30 giorni lavorativi dalla data in cui il mutuatario fa la richiesta alla banca subentrante di acquisire dalla banca originaria l'importo esatto del proprio debito residuo.

Origine Portabilità del Mutuo

La portabilità del mutuo prende forma dopo il Decreto Bersani del 2007, come abbiamo visto questa normativa consente il trasferimento mutuo da una banca all'altra senza alcuna conseguenza per il mutuatario, anzi recandogli alcune condizioni favorevoli in termini di risparmio.

In pratica , con la nascita della surroga, le banche non possono più fare affidamento su un portafoglio di clienti acquisiti per l'intera durata del piano di rimborso del mutuo, devono infatti fare i conti con il fattore che il cliente nella sua "volatilità decisionale" tende in tutti i modi a voler risparmiare sulle rate del mutuo grazie ad alcune fondamentali variabili:

  • l'andamento dei tassi di interesse (Euribor e IRS);

  • le variazioni degli spread offerti dalle banche concorrenti sui propri mutui di surroga.

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