Acquistare casa senza chiedere un mutuo in banca? E' possibile. La vendita con riserva di proprietà è un tipo di contratto che permette di prendere subito possesso della casa, mentre la proprietà resta al venditore finché i pagamenti non sono terminati. Se l'acquirente non onora il contratto il venditore dovrà restituire i soldi ricevuti trattenendo l'equivalente dell'affitto non percepito e anche un indennizzo.

Sicuramente questa potrebbe essere la soluzione ideale per chi ha bisogno di una casa ma non ha la liquidità necessaria per poterla acquistare. La vendita con riserva di proprietà è un normale contratto di compravendita immobiliare a cui, però, è stata aggiunta una clausola, detta appunto riserva di proprietà.

La vendita con riserva di proprietà è una delle formule cosiddette alternative che consentono di rimandare gli effetti finali della vendita e allo stesso tempo danno la possibilità all'acquirente di avere subito la disponibilità dell'abitazione.

Rispetto ad altri accordi come ad esempio la locazione con opzione di futuro acquisto e la locazione con preliminare di futura vendita, la vendita con riserva di proprietà, chiamato anche patto di riservato dominio, è l'unica ad essere disciplinata dal codice civile.

In questa ipotesi la proprietà dell'immobile non viene trasferita all'atto della stipula del contratto, bensì in un secondo momento, ossia quando l'acquirente avrà versato tutte le rate.

Definizione vendita con riserva di proprietà

Disciplinata dall'articolo 1523 del codice civile, la vendita con riserva di proprietà conosciuta anche come patto di riservato dominio, è in pratica l'unico istituto giuridico vigente in Italia che consente di evitare la richiesta del mutuo in banca, proprio perché, l'acquirente sebbene diventi proprietario dell'immobile a tutti gli effetti una volta effettuato il rogito, grazie ad un tipico contratto di compravendita, ma con la clausola che la proprietà resti del venditore fino al versamento integrale del prezzo: fin quando, cioè, si esauriscono le rate.

Come funziona la vendita con riserva di proprietà

Nel frattempo, però, l'acquirente può entrare da subito in possesso dell'immobile all'atto del rogito notarile, anche se il venditore figurerà ancora come proprietario finché non è stato pagata interamente la somma stabilità. Soltanto quando viene pagata l'ultima rata, la proprietà viene trasferita dal venditore all'acquirente; prima di quel momento, l'acquirente pur vivendo nell'abitazione non ne è formalmente proprietario.

I vantaggi di questo tipo di accordo sono molti, ad esempio l'acquirente non è soggetto al cambio di idea del venditore e non deve temere eventuali ipoteche giudiziali a carico del venditore, visto che la vendita viene trascritta nei registri immobiliari e le eventuali ipoteche sui beni del venditore non hanno valore nei confronti del futuro proprietario. Il venditore dal canto suo è tranquillo che, se l'acquirente non pagherà il prezzo concordato, visto che la proprietà del bene non è stata ancora trasferita non rimarrà vincolato alla vendita.

Infatti, se l'acquirente non provvede a pagare, il venditore può far dichiarare al giudice la risoluzione del contratto; inoltre la liberazione dell'immobile non è soggetta alle sospensioni e ai rischi degli sfratti. Il venditore dovrà restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l'uso del bene, oltre al risarcimento del danno.

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La vendita con riserva di proprietà serve quando l'acquirente vuole subito entrare in possesso dell'abitazione, ma non ha la possibilità di corrispondere l'intero prezzo al momento del rogito, neanche chiedendo un mutuo, e quando il venditore vuol concludere un affare, con le dovute garanzie, e incassare nel tempo un prezzo maggiore, che comprende anche gli interessi. Una volta terminati i pagamenti, non bisogna fare un nuovo atto di compravendita, l'acquirente deve solo rispettare le rate così come se pagasse un mutuo.

Dal punto di vista fiscale la vendita con riserva di proprietà ha un punto debole perché, visto che si tratta di contratto di compravendita a tutti gli effetti, le tasse devono essere pagate subito. Inoltre a carico dell'acquirente sono l'imposta sull'immobile, tasse sui rifiuti, spese ordinarie e straordinarie manutentive e di ristrutturazione.

In sintesi quando all'interno di un contratto di compravendita di un immobile, ci si trova di fronte alla vendita con riserva di proprietà il venditore resta proprietario del bene finché l'acquirente non avrà pagato l'ultima rata, ma nel frattempo l'acquirente può abitare nell'abitazione.