Il Tribunale di Venezia ha emesso una sentenza che si potrebbe definire sorprendente e che potrebbe cambiare significativamente il settore immobiliare.

La sentenza ha, infatti, stabilito che il contratto di mutuo decade se il finanziamento copre una porzione troppo elevata del valore dell'immobile ipotecato. In questo caso la banca ha un credito nei confronti del finanziato che ha due caratteristiche: non è più fondiario ed è un semplice credito chirografario.

Nel caso in cui il mutuatario non versi più le rate previste dal piano di ammortamento la banca non può rivalersi sull'immobile e, in questo modo, diventa molto più difficile recuperare le somme che le spettano.

Il TUB (Testo Unico Bancario) ha stabilito che il mutuo possa definirsi fondiario se l'importo erogato è inferiore ad una frazione del valore dell'immobile e tale limite deve essere stabilito dalla banca.

La quota massima è stata fissata all'80%, a meno che il credito non sia assistito da ulteriori garanzie assistite dalla Banca d'Italia.

Il caso specifico a cui fa riferimento il Tribunale di Venezia è quello di un immobile dal valore importante di 13 milioni di euro e il cui mutuo era dell'importo totale di 7,5 milioni di euro, pari quindi al 58% del valore totale. Il mutuo fino a 2 milioni di debito residuo è stato pagato, poi il mutuatario era diventato moroso, spingendo la banca ad esercitare la garanzia ipotecaria. Ma la perizia effettuata durante la procedura esecutiva ha sottostimato il valore dell'immobile da 13 a 9,2 milioni di euro.

L'importo erogato con il mutuo è stato pari all'82% del reale valore dell'immobile, superando in questo modo il limite previsto dalla normativa per il credito fondiario.

Il Tribunale ha quindi stabilito la nullità del contratto di mutuo, bloccando il procedimento esecutivo ed il credito nei confronti del proprietario dell'immobile è stato declassato a chirografario, rendendo più complesso per la banca il recupero del credito concesso.