Se il mutuo fondiario viene concesso per un importo superiore all'80% del valore del bene ipotecato è da ritenersi nullo, con la conseguenza che anche l'ipoteca sull'immobile finanziato, accesa in favore della banca è altrettanto nulla.

È questo che ha stabilito il Tribunale di Venezia lo scorso 26 luglio 2012: la nullità del mutuo fondiario concesso per un importo che sia superiore all'80% del valore del bene. Di conseguenza anche l'ipoteca sull'immobile finanziato risulterà essere completamente inesistente. È questo l'importantissimo precedente stabilito dal Tribunale di Venezia lo scorso 26 luglio 2012 che potrebbe avere ripercussioni sull'intera architettura dei mutui bancari.

Secondo quanto prevede l'articolo 38 del testo unico bancario è vietata la concessione di finanziamenti, per acquisto di immobili, superiori a un determinato importo stabilito dalla Banca d'Italia. Questa soglia, sancita con una deliberazione del Cicr del 22 aprile 1995, è stata fissata nella misura dell'80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Secondo quanto stabilito dal tribunale di Venezia, qualora si superi questo limite il finanziamento, e tutto il contratto di mutuo è da ritenersi nullo. Va da sè quindi che anche l'ipoteca accesa sull' immobile è da considerarsi anch'essa nulla.

Stando a ciò, per poter ottenere che il contratto di mutuo fondiario con la banca venga annullato, potrebbe essere sufficiente contestare la misura dell'importo finanziato col mutuo, dimostrando che in realtà, il valore dell'immobile finanziato è inferiore a quello accertato dalla banca allorché il mutuo è stato erogato. Questo può essere facilmente dimostrato, per esempio, attraverso una perizia di un tecnico nominato dal tribunale, che potrà accertare che il valore di mercato dell'immobile era stato sovrastimato dall'istituto bancario.

Se viene appurato che il valore dell'immobile è in realtà inferiore rispetto a quello valutato dall'istituto di credito al momento dell'erogazione del mutuo, automaticamente andrà a modificarsi anche il rapporto di percentuale tra finanziamento e valore dell'immobile e questo comprometterà inevitabilmente la validità stessa del mutuo.