Il mercato italiano dei mutui è in stallo. Crisi nella crisi, la domanda di prestiti con ipoteca è in calo del 42% (ultimo mese) e le erogazioni scendono del 50% su base annua. I fattori sono la rinuncia delle famiglie consce di non possedere i requisiti per tali richieste o in attesa che il prezzo degli immobili scenda, e le banche che hanno ridotto la loro esposizione. Tutto ciò porta verso un effetto imbuto, che ha visto però la nascita di soluzioni alternative cui oggetto finale è l'acquisto dell'immobile.

Stiamo parlando del "rent to buy", ovvero l'affitto con riscatto. Una soluzione nuova per l'Italia ma già diffusa in altri Paesi. Nell'ultimo mese i dati di Casa.it hanno registrato un +13% dal lato delle offerte (su base annua) e un +9% per quanto riguarda la domanda. Il funzionamento è semplice: viene stipulato un primo contratto di locazione tipico, con un canone fisso superiore a quello di mercato (circa 1,5 volte). Poi un secondo contratto, prevede l'opzione di riscatto, con l'acquisto futuro della casa. Qui verranno fissati i parametri della trattativa, quali cadenza della proposta e prezzo dell'immobile fissato ex-ante.

I benefici per l'utente finale sono svariati: nessun acconto iniziale, nessuna richiesta di mutuo immediata e la possibilità di poter usufruire dell'esercizio di opzione, oltre a poter arrivare all'acquisto dell'immobile con un importo inferiore da sostenere, dati gli anticipi già versati a canone maggiorato. Un altro vantaggio fiscale riguarda l'Imu, infatti, la tassa sarà pagata dal proprietario dell'immobile. In caso di mancato esercizio dell'opzione però, l'affittuario perderà la metà del canone mensile versato, avendo pagato "senza motivo" un canone più alto.

Per il proprietario dell'immobile, i vantaggi sono riconducibili alle entrate certe di un canone maggiorato alle quotazione di mercato, oltre alla quasi certa possibilità di vendita dell'immobile a termine del contratto di locazione. Il rischio più importante può essere dato dal prezzo fissato ex-ante che, in situazione di rialzo del settore immobiliare, esporrà il locatore al mancato guadagno.